ABD Mortgage krizi ve Türk bankacılık sektörü konut kredileri

Dr. Ramazan Başak

Son dönem yaşanmakta olan olumsuz gelişmelere bağlı olarak konut fiyatlarında yaşanmakta olan gerilemenin devamı halinde, TBS tarafından kullandırılan konut kredilerinin geri dönüşlerinde problem yaşanması kaçınılmaz. ABD’de yaşanan durgunluğun (Deflasyon) aşılması amacı ile 2000’li yılların başından itibaren ABD Merkez Bankası (FED) faiz indirimlerine gitti ve faizler 2003’te % 1.25’e çekildi.

Yurtiçi ve yurtdışında yaşanan olumsuz koşullar sonrasında bugünlerde en çok tartışılan konulardan biri de, Türk Bankacılık Sektörü (TBS) tarafından kullandırılan konut kredilerinin 2008 de Amerika Birleşik Devletleri (ABD)’nde yaşanan Mortgage(ipotekli konut kredileri) krizine benzer bir krize dönüşüp dönüşmeyeceğidir. Bu konuda bir değerlendirme yapılabilmesi için öncelikle ABD’de meydana gelen ve 1929 dünya bunalımından sonra en önemli kriz olarak gösterilen 2008 mortgage krizinin nasıl ortaya çıktığını,nedenlerini ve kısa bir süre içerisinde Dünyayı nasıl etkisi altına aldığını kısaca hatırlamakta yarar var. ABD’de yaşanan durgunluğun (Deflasyon) aşılması amacı ile 2000’li yılların başından itibaren ABD Merkez Bankası (FED) faiz indirimlerine gitti ve faizler 2003’te % 1.25’e çekildi. Ancak aynı yıl patlak veren ABD’nin Irak’ı işgal etmesi ile birlikte bu faiz indiriminin ekonomiyi canlandırmaya yönelik etkileri sınırlı kaldı. Deflasyon olasılığı ortada iken ekonomik talebin artırılması için kısa vadeli faizlerin sıfıra yaklaşması nedeniyle fazla bir seçeneğin kalmadığı görüldü ve ekonomi için asıl önemli olanın FED’in kontrolünde olmayan ipotekli konut kredileri (mortgage) ve şirket tahvillerine uygulanan uzun vadeli faizlerin düşeceğine ilişkin beklentilerin oluşmasına çalışıldı.

FAİZLER DÜŞTÜ, KONUT PİYASASI CANLANDI

Bu beklentilerin oluşmasında sağlanan başarı ile birlikte uzun vadeli faizler düşmeye başladı ve bunun sonucunda artan ipotekli konut kredileri konut piyasasını canlandırdı. Artan konut kredileri talep artışı yaratarak konut fiyatlarını da hızla yukarıya çekmeye başlamış ve konut sektöründe ciddi bir balon oluşmasına neden oldu. Bu gelişmeler yaşanırken iki önemli hata yapılmış ve kredilendirilen konutlarda meydana gelen fiyat artışları tekrar tekrar kredilendirildi ve eşik altı (Subprime) mortgage kredileri diye adlandırılan riski yüksek krediler hızla artırıldı. Bu iki yanlış, yaşanan krizin de en önemli nedenleri olarak gösterildi.

RİSK DÜNYAYA YAYILDI

Tüm bu hatalar üzerinde yükselen ipotekli konut kredileri menkul kıymetleştirilerek (securitacitaion) ve farklı demetler halinde ABD emeklilik fonları, Alman bankaları, Asya ve Ortadoğu devletlerinin yatırım fonları tarafından satın alınması ile birlikte büyümekte olan risk dünyaya yayıldı. Menkul kıymetleştirme nedeniyle mevcut kredileri kendi bilançolarında izlemek zorunda kalmayan kreditörler riskin en temel ilkelerini daha da gözardı etmeye başlamış ve yaşanacak krize önemli oranda zemin hazırlamışlardır. İpotekli konut kredilerinin bu şekilde ölçüsüzce artışının altındaki temel varsayıma göre, konut fiyatları yükseldikçe kredi kullananlar yeni bir mortgage kredisi alır ve son çare olarak evi satar kredilerini öderlerdi. Konut sahibi kredilerini ödeyemez ise yukarıda belirtilen mortgage dayalı menkul kıymetlere yatırım yapmış yatırımcıların da korkmasına gerek yoktu, onlar da evin değerinin artması nedeniyle koruma altındaydı.

NE OLACAKTI?

Peki konut fiyatları aniden düşer ve çok sayıda konut sahibi kredilerini ödeyemez ise ne olacaktı? Bu kritik soruya 2006-2014 yılları arasında FED başkanlığı yapmış olan Ben Bernanke o dönem anılarını yazdığı “Karar Alma Cesareti”adlı kitabında, “Bu sorunun cevabını gerçek anlamda kimse bilmiyordu, fakat bu çok uzak bir senaryo olarak görünüyordu, kuşkusuz gerçek oluncaya kadar…” diye çok çarpıcı bir biçimde cevap verdi.

Gerçekten de ölçüsüz bir biçimde kullandırılan mortgage kredileri nedeniyle hızla artan konut fiyatları, yaşanan olumsuz gelişmelere bağlı olarak bu sefer de hızla düşüşe geçmiş ve oluşan panik ortamında konutlar satılamadı, krediler ödenememiş, birçok konut kredi ve sigorta şirketi battı Uzun bir süredir yüksek sesle geliyorum diyen bu kriz; sadece ABD’yi etkilememiş,bu krediler üzerinden çıkarılan menkul kıymetlerin dünyaya pazarlanması sonucu tüm dünya da yaşanan bu krizinetkisi altına girmiş ve bu menkul kıymetlere yatırım yapanlar çok ciddi zararlara uğramışlardır.

BİZDE DE OLUR MU?

Peki son zamanlarda ülkemizde yaşanan olumsuz koşullar ve bu olumsuz koşullara bağlı olarak konut piyasasında kaydedilen gelişmeler, bizde de ABD’deki krize benzer bir kriz ortamı yaratabilir mi? Bu soruya ABD’de yaşanan krizin temel nedenlerini dikkate aldığımızda aşağıda belirttiğimiz çeşitli gerekçelere dayalı olarak hayır cevabını verebiliriz. Bu gerekçeler:

1-Konut kredilerinin TBS’de kullandırılan toplam kredi hacmi ve bireysel krediler hacmi içerisindeki payı düşüktür. Eylül 2016 verilerine göre; TBS tarafından kullandırılan ve 154 milyar TL olan konut kredilerinin; toplam krediler içerisindeki payı %, 9.6 ve kredi kartları dahiltoplam bireysel krediler içerisindeki payı ise % 38 olup konut kredilerinin bu hacmi kontrol edilebilir niteliktedir.

2- TBS tarafından kullandırılan konut kredilerinde, başlangıçta oldukça temkinli bir şekilde belirlenen konut değerleri esas alınarak bu değer belirli bir oranda kredilendirilmekte ve ABD’de yapıldığı gibi konut fiyatlarının artması halinde değer artışları çoğunlukla yeniden krediye konu edilmiyor.

4- Ülkemizde özellikle bankacılık sektörü risk yönetimi bakımından çok başarılıdır. Bu nedenle ABD’de yaşanan krizin en önemli tetikleyicilerinden kabul edilen eşik altı mortgage kredi özelliği taşıyan kredilerin, TBS tarafından kullandırılan krediler içerisindeki payının gözardı edilebilecek kadar düşük olduğu düşünülüyor.

5-TBS’nin risk yönetimi konusunda gösterdiği başarıda,Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)’nunrolü ve payı ise tartışmasızdır. Bu başarının temelinde, 2000 ve 2001 krizlerinden sonra BDDK’nın sektörün sorunlarını yakından takip ederek başarılı bir proaktif politika izlemesinin payı yüksektir. Konut kredileri konusunda da proaktif politikalar devam ettiriliyor.

Oysa eski FED başkan Bernanke yukarıda bahsedilen kendisinin kaleme aldığı Karar Alma Cesareti kitabında bizzat kendisi (s107); “FED başkanlığımın sonuna doğru finansal krizde beni en çok neyin şaşırttığı sorulmuştu. “Krizin Kendisi” diye cevap vermiştim. Olup bitenleri tamamen kaçırdığımızı kastetmek istememiştim. Çoğu kez mükemmel olmasa da yapbozun birçok parçasını görüyorduk. Fakat bu parçaların bir araya gelerek Büyük Bunalım ile kıyaslanabilecek, hatta onu aştığı tartışılır bir finansal kriz üretmekte olduğunu anlayamadık, belki de “hayal edemedik” demek daha doğru.,” diyerek bu samimi itiraflarda bulunmuş veyaşanan krizde FED başta olmak üzere ilgili otoritelerin proaktiflikten ne kadar uzak olduğunu açık bir şekilde itiraf etti.

6- Konut fiyatlarında çok radikal düşüşler olmadığı sürece bir kriz yaşanmayacağı düşünülmekle birlikte, ABD’de yapıldığı gibi. TBS tarafından kullandırılan konut kredileri menkul kıymetleştirilerek yurtiçi ve yurtdışına servis edilmediğiiçin olası bir krizin yayılma etkisi de sözkonusu olmayacak.

Sonuç olarak; son dönem yaşanmakta olan olumsuz gelişmelere bağlı olarak konut fiyatlarında yaşanmakta olan gerilemenin devamı halinde, TBS tarafından kullandırılan konut kredilerinin geri dönüşlerinde problem yaşanması kaçınılmaz. Ancak yukarıda belirtilen nedenlere dayalı olarak, bu problemlerin çok ciddi boyutlara ulaşma ve bu gelişmelerin bir krize dönüşme ihtimalinin çok düşük olduğu düşünülüyor.

Ramazan Başak