Türkiye`de varlık fiyatları artmaya devam edecek mi?

Rafı Karagöl

Türkiye’de hisse senedi fiyatları başta olmak üzere gayrimenkul fiyatları daha artar mı? Varsa bir balon ne kadardır? Düzeltme ne zaman ve ne kadar olacak?

Son iki yıldır Türkiye’de varlık fiyatlarında yaşanan artışın nerede duracağı konusunda hemen her kesimde tartışmalar yapılıyor. 2013 yılı Ocak ayının ortalarında İMKB-100 endeksi 85.000, $ kuru 1,77, faizler %6,5, parite ise 1,33 seviyelerindeydi. Yurtdışında da toparlanmanın başladığı ve 2013 ve sonrasında daha pozitif olunduğu ve genişlemeci para politikasının en az bir yıl daha süreceği beklentisinin hakim olduğu görülüyor. Böylesi bir konjonktürde Türkiye’de hisse senedi fiyatları başta olmak üzere gayrimenkul fiyatları daha artar mı? Varsa bir balon ne kadardır? Düzeltme ne zaman ve ne kadar olacak? Bu sorulara herkes cevap bulmaya çalışıyor.

1- Türkiye’de bazı hisse senetlerinin ve bazı gayrimenkullerin fiyatlarında artış devam edecek.
Türkiye için varlık fiyatları çok şişti iddiaları tam olarak doğruyu yansıtmıyor. Zira başta İstanbul olmak üzere potansiyeli olan bazı illerimizde özellikle ticari gayrimenkuller ile özelliği olan konut fiyatlarının hala çok cazip olduğu ve yabancı yatırımcı çekmeye devam ettiği görülüyor. Hatta bu özelliğe sahip gayrimenkullere talep giderek artıyor. çünkü bir dünya markası haline gelen İstanbul’da ulaşım sorunu olmayan ve merkeze yakın yerlerdeki nitelikli gayrimenkul fiyatları ve getirileri hala benzer dünya şehirlerine göre cazip durumda.

2- Hisse senetleri piyasasına yabancı girişi devam edecek
Diğer taraftan belki de daha bariz bir biçimde hisse senedi fiyatlarındaki artışın devam edeceğini söylemek mümkün olabiliyor. Son bir yıl içerisinde Dünyadaki en yüksek getiri İMKB’ye ait. Fakat hala İMKB’de işlem gören hisse senetlerinin benzer durumdaki dünya örneklerine göre ucuz olduğunu görüyoruz. İMKB’de işlem gören birçok şirketin öz kaynak karlılığı benzer ülke örneklerine göre cazip. Şirketlerimizin giderek artan oranda temettü dağıtmaları, kurumsal yönetimin yaygınlaşması ve yatırım ikliminin iyileşmesi yabancı yatırımcıların ilgisini çekiyor.

3- Gayrimenkul için lokasyon, hisse için EBITDA önem taşıyor
Türkiye’de son dönemde meydana gelen varlık fiyatlarındaki benzeri artış İrlanda, Portekiz, Yunanistan, İspanya, Macaristan vb. ülkelerde de yaşandı. Bu ülkelerde artış AB’ye giriş öncesi veya sonrasına denk geliyor. ülkemizde de fiyatlar artıyor. Ama hangi varlıkların fiyatları artıyor? Bu artış genele yansımıyor ve yakın zamanda da yansımayacak. Gayrimenkulde lokasyon, hisse senedinde ise EBITDA’sı olan ve rekabet avantajı bulunan sektörler önem taşıyor.

4- Dünya ile rekabet edebilen sektörler ve şirketler yabancı yatırımcılar için ilgi çekici olmaya aday
Türkiye’nin giderek artan yatırım yapılabilir ülke algısı halka açık olmayan şirketlere de ciddi bir yabancı yatırımcı ilgisini çekiyor. Son yıllarda, hemen her sektörde potansiyeli olan şirketlerimiz yabancı yatırımcılarla ortalık kuruyorlar. Bu trendin önümüzdeki yıllarda da devam edeceği beklenmeli. Pek tabiidir ki; burada da yabancı yatırımcıların ilgisinin artırılmasında, katma değer üreten veya üretme potansiyeli olan ve dünya ile rekabet edebilen yüksek teknoloji ve kaliteli işgücü kullanan sektörlerin avantajlı olacağı gözüküyor.

5- Fiyatlarda düzeltme kaçınılmaz
Ancak, varlık fiyatlarındaki bu artışın sürekli olmayacağı ve belirli bir dönem sonunda düzeltmenin mutlaka olacağı kuşkusuz. Ama bu sürenin ne zaman olacağı konusunda tahminde bulunmak çok zor. Yukarıda bahsedilen AB üyesi ülkelerde fiyatlardaki düzeltme 3-5 yıl aralığında meydana geldi. Tabii ülkemizin koşulları ve AB üyesi ülkelerin koşulları ile dünya konjonktürü birbirinden çok farklı. Doğru gayrimenkul ve şirketler için talep devam edecek ancak her artışın bir sonu olduğunu da unutmamak gerekiyor.