AVM yapılanması ve ekonomisi

Dr. Fatih Anıl

2013’te sayısı 330 adedi bulan AVM’lerin 110’u İstanbul’da bulunuyor. Sadece 81 ilin 52’sinde AVM var, diğer 29 ilde halen hiç AVM yok.

Son günlerin güncel konularından AVM-Alış Veriş Merkezi konusuna değişik açılardan bakmak gerektiğini düşünüyorum. Günlük kullanımda sıklıkla adı geçen AVM Alış Veriş Merkezi’nin kısaltılmış şeklidir. AVM’ler belli alanlarda faaliyet gösteren perakendeci işletmeler topluluğu olarak da tanımlanabilir. Günümüzdeki sözkonusu perakendeciler; giyimden teknolojiye, spor merkezlerinden restoranlara varıncaya kadar çok geniş bir yelpazede yeralan organize perakendeci kuruluşlarından meydana geliyor.

İstanbul’daki tarihi Kapalıçarşı bilinen en eski AVM olarak günümüze kadar yaşamış ve halen tarihi özellikleriyle modern AVM’ler için özel bir modeldir. İlk olarak 1988 yılında Galleria ile başlayan AVM yapılanması 2013 yılına gelindiğinde yaklaşık 330 adede ulaştı. Sözkonusu AVM’lerin yaklaşık 1/3’ü yani 110 adeti İstanbul’da bulunuyor. özellikle 2005 yılından sonra hızlanan AVM yapılanması öncelikle İstanbul, Ankara, İzmir, Denizli ve Bursa gibi şehirler başta olmak üzere hızla çoğalırken sadece 81 ilin 52’sinde AVM’ler var. Diğer bir değişle 29 ilde halen hiç AVM bulunmuyor.

AVM’lerde şu anda yaklaşık 8.5 milyon metre kare toplam kiralanabilir alan bulunuyor. AYD (Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği) verilerine göre bin kişiye yaklaşık 100 metrekare düşüyor. Bu oran Avrupa’da 250 m2, diğer bir değişle halen Avrupa ortalamasının altındayız fakat konuya İstanbul gibi AVM sıkışıklığı görülen şehirler açısından bakıldığında Avrupa ortalamasını yakalamış görünüyoruz.
AVM’lerin artmasıyla birlikte organize perakende ve markalarımız gelişmeye başladı. Organize perakende içinde yeralan perakende firmalar ölçeğe ulaşarak verimliliklerini arttırmayı başarıyor. AVM’lerin en büyük faydalarının başında yaratılan marka ekonomisi var. Organize perakendenin gelişmesiyle birlikte kayıt içi ekonominin artmasıyla, kamu gelirlerinde dolaylı vergilerdeki artış dolayısıyla ortaya çıkan pozitif yansımada oldukça önemli.

Genel ekonomi açısından işsizlik sorununa çok ciddi çözüm olmakta, açılan her bir AVM ile birlikte perakende firmalarda çalışan satış elemanı ve yöneticiler haricinde temizlikten, güvenlik ve teknik ekibe kadar birçok sektör için istihdam kaynağına ihtiyaç duyuluyor. Ortalama bir AVM direkt 1000-3000 arası, dolaylı olarak ise 3000-5000 kişi arasında iş imkanı sağlıyor. Konuya inşaat sektörü açısından baktığımızda ise AVM inşaatının yapılmasının birçok sektör için lokomotif işlev gördüğüne şahit oluyoruz.

Kısaca bahsedilen olumlu yanlarının yanı sıra AVM konusu son derece dikkatli planlanmalı, fayda maliyet analizi doğru yapılmalı. özellikle toplumsal duyarlılık ve ihtiyaçlar göz önüne alınmalı ve bir diğer değişle İstanbul gibi büyük şehirlerde AVM yapımında sıkışıklı ve yoğunluklardan kaçınılmalı. Şehir ve çevre planlamaları proje aşamasında göz önüne alınmalı, istihdam ve ekonomik kalkınmaya destek açısından çevre duyarlılığı göz önüne alınarak Anadolu’da hiç AVM bulunmayan şehirlerimiz mercek altına alınmalı. özellikle İstanbul gibi büyük şehir merkezlerine AVM yapılmasından kaçınılması gerekiyor.

Dr. Fatih Anıl
ORKA Group İcra Kurulu üyesi