Devremülk satış sözleşmesinde nelere dikkat edilmeli?

Av. Hacı Orhan

-Devremülklerde tapu nezdinde henüz devremülk tapusu oluşmadığından inşaat şirketleri ile vatandaş arasında adi yazılı sözleşme yapılmaktadır. Kesinlikle geçersiz bir sözleşmedir. Sözleşmelerin tapu müdürlüklerinde ya da noterde yapılması gerekir. Devremülk projelerinde vatandaşlarımızın mağduriyetini yüzbinlerle ifade etsek abartmış olmayız.

-Devremülk sistemi kurmak isteyen şirketlerin işlemleri bağımsız denetçilerle izlenmelidir. İşlerini aksatmaları veya geciktirmeleri halinde devletin müdahalesi olmalıdır. Finans programı olmadan devremülk inşaatlarına ruhsat verilmemelidir. Basında sıkça karşılaştığımız dolandırıcılık haberleri de bunun önemini ortaya koymuştur.

Son zamanlarda “kripto” kelimesi hayatımıza inanılmaz bir iniş yaptı. Özellikle kripto paraların kısa bir süre içerisindeki yükselişi insanların kazanmak için yatırım yaptığı ciddi bir alana dönüştü. Çevremizde her seviyede insanımızın kripto paraların bir türü ile ufak-büyük bir yatırım içinde olduğuna şahit oluyoruz.

Kripto para, işlemleri güvenceye almak için kriptografi yani şifreleme kullanan, çalışma şekli nakite alternatif bir değişim aracı olarak tasarlanmış bir dijital varlık, bir sanal unsurdur. Kripto para elinize alıp sayabileceğiniz bir şey değildir. Çünkü bir hayal gücünün ürünüdür. İlginç olan ise aynı hayali kuran insanların kripto değerlerin bedelini artırmasıdır. Aynı hayali kurmayı bıraktığımızda hayalimiz olan kriptonunda değeri düşecektir. Aslında insan hayatı açısından da bu bize bir ders çıkarmaktadır. Ortak bir geleceği kurduğumuz insanlarla mutlu olabiliriz.

Kripto paralar paylaşmak istediğimiz konunun dışında olsa da gayrimenkul mülkiyeti konusunda da KRİPTO niteliğinde olan DEVREMÜLK mülkiyeti bulunmaktadır.

TAPUSU SİZDE OLSA BİLE SİZE TASARRUF HAKKI VERMEYEN KRİPTO BİR MÜLKİYETE SAHİP OLABİLİYORSUNUZ

Devremülk alırken, aslında belli bir süre kullanma hakkı alırsınız. Hatta tapu senediniz bile oluyor. Devremülk, bağımsız bir gayrimenkul gibi tescil edilmektedir. Ancak, tapusu sizde olsa bile size tasarruf hakkı vermeyen kripto bir mülkiyete sahip olabiliyorsunuz. Örneğin sahip olduğunuz bir çantayı ateşe verip yok edebilirsiniz.

Ancak, devremülk size sonsuz bir tasarruf hakkı vermez. Sadece 15 günlük sürede kullanma hakkına sahip olursunuz. Sürenin sonunda o gayrimenkulün tapusu bile siz de olsa kullanamaz, faydalanamaz ve tasarruf edemezsiniz.

Mülkiyet aslında üç farklı yetkiyi içinde barındırır. Roma’da “Usus-Fruktus-Abusus” yani kullanma-yararlanma-tasarruf hakları mülkiyetin olmazsa olmazıdır. Ancak, devremülk de bu yetkilerin sınırsız sahip olamazsınız. Bu sebeple kripto mülkiyet olarak adlandırıyoruz.

DEVREMÜLK SİSTEMİ KURMAK İSTEYEN ŞİRKETLERİN İŞLEMLERİ BAĞIMSIZ DENETÇİLERLE İZLENMELİDİR

Devremülk satım sözleşmesi ile bir bağımsız bölümün en az 15 günlük kullanma hakkını elde edebilirsiniz. İnşaat yapım aşamasında kampanya ve reklamlarla insanlara ulaşılmakta ve kişilere satışlar yapılmaktadır. Tapu nezdinde de henüz devremülk tapusu oluşmadığından inşaat şirketleri ile vatandaş arasında adi yazılı sözleşme yapılmaktadır.

Kesinlikle geçersiz bir sözleşmedir. Devremülk sözleşmelerinin resmi şekilde yani tapu müdürlüklerinde ya da noterde yapılması gerekir. Resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşme geçersiz olup tapu tescil talebinde bulunmanıza engel olur.

Devremülk projelerinin önemli bir kısmını inceleme imkanımız oldu. Ne yazık ki, vatandaşlarımızın mağduriyetini yüzbinlerle ifade etsek abartmış olmayız. Devremülkler genelde yaşlı nüfusun faydalanacağı alanlar olduğu için hak arama noktasında dezavantajlı bir kesimin büyük şirketlerle muhatap olması da ayrı bir hukuksal problemdir. Ayrıca, devremülk için 10.000-50.000 TL arası bir bedelin ödeniyor olması ve ülkemizde hukuksal mücadelenin de ciddi maliyetinin olması sebebi ile insanların hukuka aykırılıklara tahammül etmesi de acı bir durumdur.

Devremülk projelerinin her birinde yaklaşık 10.000 dönem olmaktadır. Sıradan bir şirket kurarak bu işi yapmanızın önünde bir engel yoktur. Bir an önce yasal düzenlemelerin yapılarak devremülk şirketlerinin sorumlulukları artırılmalıdır.

EN TEHLİKELİ GAYRİMENKUL SÖZLEŞMESİ OLAN DEVREMÜLK SATIM SÖZLEŞMESİ YAPARKEN ÇOK DİKKATLİ OLMAK GEREKİYOR

Devremülk sistemi kurmak isteyen şirketlerin işlemleri bağımsız denetçilerle izlenmelidir. İşlerini aksatmaları veya geciktirmeleri halinde devletin müdahalesi olmalıdır. Finans programı olmadan devremülk inşaatlarına ruhsat verilmemelidir. Basında sıkça karşılaştığımız dolandırıcılık haberleri de bunun önemini ortaya koymuştur.

Bir dairenin 24 kişiye 15 günlük sürelerle satılması mümkündür. Bunun için devasal bir site gerekmemektedir. Hatta, kat mülkiyetinin kurulmuş olduğu bir sitede bir daire üzerinde bile tek başına 24 kişi bir araya gelerek devremülk kurabilir. Bu da devremülk sisteminin güzel bir tarafıdır.

Yine de en tehlikeli gayrimenkul sözleşmesi olarak gördüğümüz Devremülk Satım Sözleşmesi yaparken çok dikkatli olmak gerektiğini belirtmek isterim.

Av. Hacı Orhan

orhan@turcomoney.com