Faizsiz finansman sistemiyle nasıl konut ve taşıt sahibi olunur?

Osman Akyüz

*Tasarrufa Dayalı Faizsiz Finansman Sistemi  diye de adlandırılan finansman yöntemi, Avrupa ülkelerinin birçoğunda uygulanan Yapı Tasarruf Sandığı sistemi ile önemli benzerlikler taşıyor. Yapı Tasarruf sisteminde de kişi, belli bir süre tasarruf yapmakta daha sonra sandık, alacağı konutu ya da taşıtı finanse eder.

*TDFFS, ilke olarak faizsiz olması ve konutun yanı sıra taşıt ve diğer gayrimenkullerin finansmanının da yapılabilmesi bakımından Yapı Tasarruf Sistemi’nden farklılaşır. Ev, dükkan, arsa ve taşıt edinmek isteyen katılımcılara genel olarak “Vade Ortası”, “Peşinatlı Erken Teslim” ve “Çekilişli” olmak üzere üç farklı seçenek öneriliyor.

*Katılanların belli bir süre tasarrufta bulunarak, gayrimenkul veya taşıt edinmelerini sağlayan finansal faaliyetin, düşük gelirli bireylerin finansal sistemden yararlanabilmelerine imkan sağlaması ve tasarruf eğiliminin artırılması açısından oldukça faydalı ve yararlı bir sistem…

*Sistemdeki şirket sayılarının hızlı bir artış trendinde olması, aralarında haksız rekabet ihtimali ve önemli sözleşme boyutlarına ulaşılması gibi nedenlerle, katılımcıların hak ve menfaatlerinin korunması açısından banka dışı finansal kurum sayılarak yasal düzenlemelere tabi tutulmaları gerekiyor.

Gelişme sürecinde olan ülkemizde yurt içi tasarruflar oldukça düşük düzeydedir. Bu nedenle, kalkınmanın finansmanında tasarrufların artırılması ve sürdürülebilir ekonomik gelişmenin sağlanması büyük önem arz ediyor.

Tasarruf oranlarını artırabilmiş ülkeler incelendiğinde, tasarruf oranı düşük olan hane halkı ve küçük yatırımcıların tasarruf etmesini sağlayacak mekanizmaların oluşturulması tasarruf düzeyinin artırılmasında önemli katkılar sağladığı görülüyor.

Ülkemizde özellikle düşük gelir seviyesinde bulunan ve finansal hizmetlerden yeterince yararlanamayan kişilere yönelik konut ve taşıt gibi varlıkların edinilmesinde finansman hizmeti sunan çeşitli şirketler bulunuyor.

Söz konusu şirketler uyguladıkları yöntemler ile kişileri faizsiz ev ve taşıt sahibi yaptıklarını ifade ediyorlar. Bu şirket ve organizasyonlar “elbirliği sistemi “diye niteledikleri sistemi yirmi yıla yakın bir süredir sürdürüyorlar ve her yıl sayıları ve işlem hacimleri artıyor,

AVRUPA ÜLKELERİNİN BİRÇOĞUNDA UYGULANAN YAPI TASARRUF SANDIĞI İLE BENZER

Tasarrufa Dayalı Faizsiz Finansman Sistemi (TDFFS ) diye de adlandırılan bu finansman yöntemi, Avrupa ülkelerinin birçoğunda uygulanan Yapı Tasarruf Sandığı sistemi ile önemli benzerlikler taşıyor.

Yapı Tasarruf sisteminde de kişi, belli bir süre tasarruf yapmakta daha sonra sandık, alacağı konutu finanse eder. TDFFS, ilke olarak faizsiz olması ve konutun yanı sıra taşıt ve diğer gayrimenkullerin finansmanının da yapılabilmesi bakımından Yapı tasarruf Sisteminden farklılaşır.

Sistem kapsamındaki firmalar tarafından ev, dükkan, arsa ve taşıt edinmek isteyen katılımcılara genel olarak “Vade Ortası Yöntem”, “Peşinatlı Erken Teslim Yöntemi” ve “Çekilişli Yöntem” olmak üzere üç farklı seçenek öneriliyor.

PEŞİNATI OLMAYAN YA DA ÇEKİLİŞ SİSTEMİNİ DÜŞÜNMEYEN KATILIMCILAR İÇİN

Vade Ortası Yöntem, peşinatı olmayan ya da çekiliş sistemini düşünmeyen katılımcılara sunulmuş bir yöntemdir. Vadeyi belirleyen unsurlar; katılımcının aylık ödeyeceği taksit tutarı ile alacağı araç ve gayrimenkul bedelidir.

Bu vadenin yarısını takip eden ayda katılımcı almak istediği malın bedelini alıyor. Örneğin; 100 bin lira değerinde bir gayrimenkul için 2 bin lira aylık ödeme yapan bir katılımcı,50 aylık taksit vadesine dahil olur ve 26. Ayda gayrimenkulün bedelini alır.

Peşinatlı Erken Teslim Yöntemi, taşıt veya gayrimenkulünü kısa sürede almak isteyen ve peşinatı olan katılımcılar için uygulanan bir sistemdir. Bu sistemde katılımcılar alacakları konut veya taşıtın değerini belirledikten sonra ödeyebilecekleri peşinat ve aylık taksit miktarına göre teslimat tarihini baştan belirleyebilirler. Peşinatlı sistem vade ortası sisteme benzemekle birlikte daha erken teslimat sunan bir sistemdir.

Hem peşinatlı erken teslim yönteminde hem de vade ortası sisteminde bir grup yapısı bulunmuyor. Firma ile müşteri arasındaki ilişki bir borç alacak ilişkisidir. Her iki sistem de müşteriler firmaya belli bir dönem için, karşılığında getiri talep etmedikleri finansman sağlamakta, müteakip dönemde ise firma müşterisine dönemsel getiri olmaksızın finansman sağlıyor. Firma sağladığı bu hizmet karşılığında yüzde 5 hizmet komisyonu alınıyor.

Çekilişli Yöntem: Bu yöntemde 40, 60, 80, 100 ve 120 kişilik gruplar oluşturuluyor ve noter huzurunda yapılan çekilişle her ay sırası gelen kişiye alacağı gayrimenkul ve taşıt bedeli teslim ediliyor. Aynı grup için 10 ayda bir 10 kişinin sırası belirlenmek için kura çekilir ve o sıraya göre teslimat yapılır.

ÇEKİLİŞLİ YÖNTEMDEKİ DİĞER UYGULAMALAR

Taksit sayısı grup üye sayısına bölünerek belirleniyor. Çekilişli yöntemde diğer bazı uygulamalar şunlar; Taksit Dondurma ve Teslimat Erteleme, Gecikme Cezası Uygulama, Ayrılma Durumunda İade İçin Belli Bir süre Bekleme, Ayrılma Durumunda Anapara Haricinde Ödeme Yapılmaması gibi.

Yukarıdaki açıklamalar çerçevesinde aşağıda belirlenen tespit ve değerlendirmelere ulaşılır.

1- Mevcut Faaliyet Finansal Aracılık: Sistem bir taraftan konut ve taşıt edinmek isteyen kişilerden fon toplarken, diğer taraftan toplanan fonlarla müşteriler finanse ediliyor.

İşi yapan firma, bu iş ve işlemleri organizatör sıfatıyla yapıyor ve bir işletim ücreti alıyor. Mevcut sistemin bir finansal aracılık faaliyeti olduğu görülüyor. Bu kapsamda, firmaların finansal sağlamlığı, müşterilerin hak ve menfaatleri ile finansal sektörün istikrarı açısından, sistemin ilgili resmi otoriteler tarafından finansal faaliyet olarak ele alınması ve buna uygun düzenleme ve denetim çerçevesine kavuşturulması gerekiyor.

2-Müşteri ile Hukuki İlişkilerin Niteliği: Firmaların müşterileriyle kurdukları ilişkinin hukuki niteliği ve şartları, aralarında imzaladıkları özel hukuk sözleşmesine dayalı olarak belirleniyor.

Sözleşmelerin hukuki olarak birer satış sözleşmesi, tarafların ise alıcı ve satıcı olarak kabul edilemeyeceği, sözleşmeler üzerinden ulaşılmak istenen temel amacın önceden belirlenmiş müteakip dönemlerde tarafların birbirlerini finanse edeceklerine dair karşılıklı taahhütte bulunmaları olduğudur.

Kamuoyuna duyurulduğu şekliyle, üyeleri organize eden ve bu hizmeti karşılığında ücrete hak kazanan bir faaliyet türü beklenirken, uygulamada söz konusu firmaların teslimat öncesi dönemde müşterileriyle şarta bağlı para borcu sözleşmeleri imzaladığı, teslimat aşamasında ise müşterilerin senede dayalı olarak borçlandırıldıkları görülüyor.

SİSTEMİN TDFFS KAPSAMINDA DENETİM VE GÖZETİM ALTINA ALINMASI

3- Tasarrufa Dayalı Faizsiz Finansman Sistemi: Müşterilerin bireysel ve grup olarak mevcut firmalara belirli bir dönem karşılıksız fon sağlaması ve firmaların da müşteriye finansman sağlanmasına dayanan mevcut sistemin TDFFS kapsamında denetim ve gözetim altına alınması, bu çerçevede ilgili şirketlerin ruhsatlandırılması gerekecek. Söz konusu sistem kapsamında gerçek kişilerden fon toplanıyor olması nedeniyle banka dışı mali kuruluşlar için geçerli düzenlemelere göre kapsamlı bir düzenleme alt yapısına kavuşturulmaları uygun olacak.

4- Kısıtlamalar / Sınırlamalar: TDFFS sisteminin sağlamlığını garanti etmek ve katılımcıların hak ve menfaatlerini korumak üzere, sistemi uygulayacak firmaların faaliyetlerine, ana faaliyet konusu dışına çıkılmasını ve riskli ticari işlemlere girilmesini engelleyecek kısıtlama ve sınırlamalar getirilmesi gerekiyor. Diğer yandan, likidite yeterliliğinin sağlanması ve finansal sağlamlığın korunması amacıyla firmanın toplamış olduğu fon ile yaptığı finansman arasında bir oran belirlenmesi gerekiyor.

SÖZLEŞMELER, MÜŞTERİLERİN HAK VE MENFAATLERİNİ ETKİN BİR ŞEKİLDE KORUMUYOR

5- Katılımcı Hakları Korunmalı: Sistem kapsamında müşterilerle imzalanan sözleşmeler, müşterilerin hak ve menfaatlerini etkin bir şekilde korumuyor. Bu nedenle, öncelikle müşterinin borç ve yükümlülüklerinin yanı sıra firmanın borç ve yükümlülüklerini belirleyecek ve müşteriye, sistemin işleyişini ve risklerini açıklayan tip sözleşmeler hazırlanması gerekiyor.

6- Skorlama Sistemi ve Gayrimenkul Değerleme Sistemi Oluşturulmalı: Mevcut uygulamada müşterilerin derecelendirmesi sistemi yoktur. Risk yönetimi uygulamaları büyük oranda senet alma, haciz koyma, kefil talep etme gibi işlemlere dayanıyor. Müşteriler için skorlama sistemi getirilmesi gerekiyor.

7- Faizsiz Finans İlkelerine Uyum: Sistemi uygulayan firmalar kamuoyuna yaptıkları duyurularda; faizsiz finans ilkelerine göre faizsiz taşıt ve konut finansmanı yaptıklarını duyurmuyorlar. Ancak firmaların bünyesinde veya dışarıdan alınan danışmanlık hizmeti yoluyla, faizsiz finans ilkelerine uyumun sağlanmasına yönelik bir yapı oluşmadı.

Sonuç olarak, sisteme katılanların belli bir süre tasarrufta bulunarak, gayrimenkul veya taşıt edinmelerini sağlayan finansal faaliyetin, düşük gelirli bireylerin finansal sistemden yararlanabilmelerine imkan sağlaması ve tasarruf eğiliminin artırılması açısından oldukça faydalı ve yararlı bir sistem olduğunu düşünüyorum.

Ancak gelinen noktada, bu sistemdeki şirket sayılarının hızlı bir artış trendinde olması, aralarında haksız rekabet yarışının oluşması ihtimali bulunması ve önemli sözleşme boyutlarına ulaşılması gibi nedenlerle, katılımcıların hak ve menfaatlerinin korunması açısından finansal sağlamlığın sağlanması için banka dışı finansal kurum sayılarak yasal düzenlemelere tabi tutulmaları gerektiği kanaatindeyim.

Osman Akyüz

Türkiye Katılım Bankaları Birliği (TKBB) Genel Sekreteri

akyuz@turcomoney.com