Gayrimenkul finansmanında sermaye piyasalarının artan önemi 

Dr. Berra Doğaner

Günümüzde hem konut alıcısının hem de geliştiricinin kullandığı kredi faiz oranlarının yüksek seviyelere ulaşması, döviz kurlarındaki yüksek volatilite, konut satışlarının istenen düzeyde gerçekleşmemesi ve  konut fiyatlarındaki artışın sınırlı kalması gayrimenkul finansmanının önemini artırdı.

İçinde bulunduğumuz günlerde finansman konusu, gayrimenkul sektörü için en yüksek derecede önem taşıyan bir konu haline  geldi. Öyle ki TÜİK tarafından 2011 yılı itibarıyla yayımlanmaya başlayan “İnşaat sektöründe faaliyetleri kısıtlayan temel faktörler” endeksinde “Finansman Sorunları” 2018 Mayıs ayı itibarıyla en yüksek seviyesine (42,7) ulaştı. Bu oran çok değil, birkaç sene önce 2015 Ocak ayında sadece % 15 seviyesindeydi. Türkiye’de gayrimenkul piyasasının gelişimiyle birlikte gayrimenkul finansmanı konusunun da derinleşmesi önem arz ediyor.

Türkiye’de gayrimenkul denilince ilk akla gelen tür olan konut alanına göz attığımızda;  günümüzde hem konut alıcısının hem de geliştiricinin kullandığı kredi faiz oranlarının yüksek seviyelere ulaşması, döviz kurlarındaki yüksek volatilite, konut satışlarının istenen düzeyde gerçekleşmemesi ve  konut fiyatlarındaki artışın sınırlı kalması gayrimenkul finansmanının önemini artırdı. Konut yatırımı, ülkemizde geleneksel bir yatırım aracı olarak görülmesinin yanı sıra, demografik açıdan da bir ihtiyaç olarak ön plana çıkıyor.

KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİ İÇİN DE FİNANSMAN HAYATİ ÖNEME SAHİP

Konut projelerinde finansman konusu hem nihai tüketici, hem geliştirici tarafı için büyük bir öneme sahip. Özellikle günümüzde, geliştiricinin finansmanı, sektörün gelişimini en fazla kısıtlayan unsurlardan birisi haline geldi. Nihai tüketici tarafına baktığımızda mevcut durumdaki yüksek faiz oranları nedeniyle ipotekli satışlar azalma trendine girdi. Nihai tüketici açısından finansmanın ulaşılabilir ve düşük maliyetli olmasının ne kadar önemli olduğu, yapılan konut kampanyaları ile düşürülen faiz oranlarının ipotekli konut satışlarına olumlu etkisi ile açıklanabilir. Ayrıca mevcut yapı stokunun iyileştirilmesi ve kentsel dönüşüm projeleri için de finansman hayati öneme sahip.

Konut üretim ve yatırımlarının yanısıra ticari gayrimenkul projelerinin bir diğer değişle ofis, alışveriş merkezi gibi kira getirili projeler ve öğrenci yurdu, hastane, otel gibi işletme geliri yaratan projeler tarafında da her varlık türüne ilişkin farklılaşan detaylarda önemli finansman ihtiyaçları ve sorunları bulunuyor.

HAYALET AVM’LER…

Ticari gayrimenkullerde arz fazlası, yatırımlarda boşluk oranlarının artmasına, getirilerinin azalmasına ve dolayısıyla gayrimenkulün değerinin düşmesine neden oluyor. AVM ölçeğinde konuyu değerlendirdiğimizde, özellikle gelişmiş ülkelerde “Hayalet AVM”ler konusunun gündeme geldiği görülüyor. Bu durum, yatırımcıyı olduğu kadar, projeyi finanse eden bankayı da doğrudan etkilemiyor, kredinin borç servisinde aksamalara neden oluyor.

Ülkemizde de özellikle İstanbul ve diğer büyük şehirlerde belirli bölgelerde ticari gayrimenkul projelerinin yoğunlaştığını ve bu nedenle önemli bir piyasa riski barındırdığını gözlemliyoruz. Bu nedenle ruhsat/izin süreçlerinin bölgedeki mevcut ticari alanlar ve arz/talep durumu analiz edilerek, uzun vadeli planlama ile yürütülmesi yatırımcının ve bankanın olduğu kadar kamunun da yararına olacaktır.

BANKALAR, TL CİNSİNDEN KREDİ KULLANDIRMIYOR

Öte yandan ticari projelerin finansmanında, tutarın büyüklüğü ve vadesinin uzun olması nedeniyle krediler yabancı para cinsinden kullandırılıyor. Yeni mevzuata göre ideal modelde kira kontratları Türk lirasına dönerken, projelerin finansmanı için sağlanan kredilerin de Türk Lirası cinsinden olması bekleniyor. Ancak bankalar, bu tarz uzun vadeli ve büyük hacimli  kredilerin TL cinsinden kullandırılmasının bugünkü piyasa koşullarında mümkün olmadığını belirtiyor. Bu durum ise ticari projelerin finansmanında önemli bir darboğaza işaret ediyor.

GAYRİMENKUL FİNANSMANINDA KAYNAKLARIN ÇEŞİTLENDİRİLMESİ

Markalı proje geliştiricilerinin proje geliştirme maliyetleri için kullandıkları finansman kaynakları aşağıda tahmini oranlar ile detaylandırılmıştır.

Yukarıdaki dağılımda görüldüğü gibi, satışlardan sağlanan gelir, geliştiricilerin en büyük finansman aracı olarak ortaya çıkıyor. Diğer ana finansman kaynağı ise bankacılık sistemidir.

Gayrimenkul sektöründeki firmaların bilançoları incelendiğinde, özellikle piyasa yapıcı firmaların banka borçlanmalarının yüksek olduğu, bilhassa döviz kredilerinin ağırlıklı olduğu görülüyor. Gayrimenkul sektörü bankacılıktan en yoğun kredi kullanan üçüncü sektördür.

21 GAYRİMENKUL YATIRIM FONU, SEKTÖRE 3 MİLYAR LİRA KAYNAK SAĞLADI

Bu genel resim içinde sermaye piyasalarının yeri halihazırda kısıtlı olmakla birlikte artan bir kullanım trendi içinde olduğumuz söylenebilir. Sermaye piyasalarının sektöre en önemli katkısı şüphesiz borç finansmanı yanında özkaynak finansmanı da yaratmasıdır. Gayrimenkul şirketleri Enka İnşaat örneğinde olduğu gibi doğrudan ya da çok önemli vergi avantajını kullanarak gayrimenkul yatırım ortaklığı modelinde halka açılarak özkaynak temin edebiliyor. Halen borsamızda aktif toplamları 74 milyar TL olan  33 gayrimenkul yatırım ortaklığı işlem görüyor. Öte yandan tıpkı bankacılık sisteminden olduğu gibi sermaye piyasalarından da yabancı kaynak/borç niteliğinde finansman sağlamak mümkün. Gayrimenkul şirketleri 2011 yılından beri 2 milyar TL tutarında 25 ayrı tahvil-bono ihracı gerçekleştirdi. Bu ihraçlar ticari kredilerden daha düşük faizle ve teminatsız olarak kaynak sağlayarak bankacılık sisteminden sağlanan kredilere bir alternatif mahiyetinde. İlaveten 21 ayrı gayrimenkul yatırım fonu ile sektöre 3 milyar TL kaynak yaratıldı. Yurt dışı örneklere bakıldığında mevzuatta  sağlanacak bazı açılımlar sonrası gayrimenkul yatırım fonu tutarlarının çok daha büyük tutarlara ulaşması mümkün görünüyor. İlk ihracı gerçekleştirilen gayrimenkul sertifikası özgün bir modelle bir taraftan ihraççıya kaynak sağlarken, diğer taraftan gayrimenkul yatırımcısına borsadan sertifika toplayarak konut sahibi olma imkanı sunuyor.

KİRA SERTİFİKALARI FİNANSMAN SAĞLIYOR

Kira sertifikaları ya da daha yaygın bilinen adıyla sukuklar gayrimenkul yatırım ortaklıkları tarafından giderek  daha fazla ihraç edilerek finansman sağlanmaya başlandı. Son olarak 7 Aralıkta Türkiye Kalkınma ve Yatırım Bankası tarafından ihraç edilen 3.15 milyar TL tutarında varlığa dayalı menkul kıymeti anmadan geçemeyeceğim. Bankalarımızın kullandırdığı konut kredilerinin menkulkıymetleştirilmesi ile ihraç edilen ipotek teminatlı menkul kıymetleri dayanak varlık olarak kullanan bu yaratıcı enstrüman;  atıl durumda banka aktifinde duran kredilerin sermaye piyasalarından bankalara yeni taze kaynak olarak dönmesini sağlamış ve bankacılık sisteminden reel sektöre akacak yeni bir nakit kaynak yarattı.

Yukarıda belli başlı hususlara yer verdiğimiz üzere sermaye piyasalarımızda sektörün yararlanabileceği çok sayıda uygun ürün bulunuyor. Bu ürünlere bilhassa arkasında gayrimenkul gibi sağlam bir teminat bulunanlara yeterli talep olduğunu da ekleyebilirim. Yeter ki sektör ihraçların beraberinde getirdiği şeffaflık, hesap verebilirlik, kurumsallaşma ve denetime kendini hazır hissetsin.

Dr. Berra Doğaner

Peker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi

doganer@turcomoney.com