Gayrimenkul sektörü nasıl büyür?

Gayrimenkul sektörü, 2017 yılında nasıl bir seyir izleyecek? Yabancıların ilgisi devam edecek mi? Turcvomoney yazarı Bilge Özdemir, tüm yönleriyle inşaat sektörünü analiz etti…

Çift karakterli yıl olmaya aday 2017’ de 1 milyon 500 bin adet konut satışı hedefi yakalanabilir. Yıllık satış rakamlarının özellikle 2014 ve 2015 proje satışları yansıması olarak öngörüyorum. İnşaat ve gayrimenkul Sektörüne giriş yapacak doğrudan yatırımların 2017 yılı ikinci yarısından itibaren Rusya, Asya ve Körfez Ülkeleri ile birlikte artmasını bekliyorum.

GAYRİMENKUL SATIŞLARI

2016 yılının  ilk 11 ayında ulaşılan toplam 1 milyon 199 bin adetlik satış rakamı, 2015’te gerçekleşen 1 milyon 289 bin adetlik toplam satış ile karşılaştırdığımızda siz, Turcomaney’i okurken 2016 yılını  yeni bir gayrimenkul satış rekoru yılı olarak tarih sayfalarına yazmış, inşaata dayalı büyüme modelinin sonuna gelinmediğini göstermiş olacağız. 2010 yılında 607.098 olan satış adedinin 2011 ve 2012’ de 700 binli rakamları görmesi  ve sonrasında son 4 yıldır her sene yeni rekorlara imza atarak 1.100 bininin üzerini test etmesine alıştık.

İNŞAAT SADECE,  KONUT ÜRETMEK VE SATMAK DEĞİLDİR

İnşaat sadece,  konut üretmek ve satmak değildir… İnşaat; bina, altyapı, endüstriyel sanayi yapıları gibi “insanoğlunun“  ihtiyaçlarına karşılık gelen, üretime dayalı her türlü yapının amacına uygun inşa sürecidir. Bu süreç içinde,İnşaat sektörü, kendisine bağlı 300’ e yakın  alt sektörün ürettiği mal ve hizmete talep, bankacılık ve finans sektörüne potansiyel oluşturmakla kalmayıp, İngiltere’de yapılan bir araştırmanın sonuçlarına göre, ortalama yeni bir evde 150 farklı meslek kolunu ilgilendiren 23.000 parça bulunduğu tespit edilmiştir. Ekonominin Lokomotifi benzetmesinin altında yatan; hiçbir ekonomik faaliyet bu kadar çok doğrudan yada dolaylı etki doğurma gücü olmadığı gerçeğidir. Çift karekterli yıl olmaya aday 2017’ de 1 milyon beşyüzbin adet konut satışı hedefinin yakalanabileceğini, yıllık satış rakamlarının özellikle 2014 ve 2015 proje satışları yansıması olarak öngörüyorum.

YABANCI SERMAYE GİRİŞİ

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası verilerine göre, Türkiye’de Doğrudan Yabancı Yatırımları’nın gayrimenkul faaliyetlerine yöneliminde; 300 milyon ABD doları seviyesininin 2011 yılında gerçekleştiğini, takip eden yıllarda 2014 yılında ki 227 milyon ABD doları seviyesi dışında rakamsal boyutun 128 ile 1 173 milyon ABD doları seviyesinde kaldığını görüyoruz.

İNŞAAT SEKTÖRÜ

İnşaat sektöründe  ise; 2012 yılında sağlanan 1.427 milyon ABD Doları seviyesinde ki yönelimin son yıllarda  100 milyon ABD doları seviyelerinin altında kaldığını gözlemliyoruz. İnşaat ve Gayrimenkul Sektörüne giriş yapacak doğrudan yatırımların 2017 yılı ikinci yarısından itibaren Rusya, Asya ve Körfez Ülkeleri ile birlikte artmasını beklemekteyim. Yabancıların bireysel gayrimenkul alımlarında  getirilen yasal düzenlemeler ışığında 2 farklı periodu milat kabul edebiliriz.  2012 yılı öncesi ve sonrası. 2009 – 2012 yılları arasında yıllık 2 milyar dolar seviyelerinde gerçekleşen gayrimenkul alımlarının yıllık 4 milyar dolarlı seviyelere eriştiğini görüyoruz. Türkiye’nin toplam cari açığı 2005- 2016 yıllarında 457 milyar dolar olmuştur. Bu dönemdeki cari açığın yüzde 7.1’lik kısmı yabancılara gayrimenkul satışlarıyla karşılanmıştır.2015 yılında Yabancıların gayrimenkul alımlarının cari açığa oranı 2015’te yüzde 12.9’ dir. Cari açığın yaklaşık  yıllık 15% ’ine melhem olması hedefi ile hareket edebileceğimiz  yabancıların  gayrimenkul alımları ne yazik ki  Türkiye içinde her yıl rekor kırmaya aday satış adetleri yanında 2,5%’ ler seviyesinde yok denecek kadar az kalmaktadır. 2017 yılında Rusya ve Körfez ağırlıklı inşaat ve gayrimenkul sektöründe oluşacak doğrudan yatırımlar ve proje geliştirme trendi ile yabancıların gayrimenkul alımında Türkiye tercihinin artacağını ve yabancılara yönelik yapılacak yasal düzenlemeler ışığında,  yabancı gayrimenkul alımlarında satış adedi bazında rekor kırılmasını öngörüyorum.

İSTİHDAMA KATKISI

Sanayi ve istihdam kavramları birlikte ele alınsada, kasaba ölçeğinde geliştirilen projeler, dev kamu yatırımları, AVM / iş merkezi projeleri istihdamın gizli kahramanlarıdır. Demircisinden, boyacısına, sıvacısından, badanacısına, yer döşemecisinden, doğramacısına farklı farklı onlarca nitelikli ve/veya niteliksiz yüzbinlerce kişiye her yıl istihdam yaratılıyor.  İnşaat Sektörünün, 2005 yılında 1.171.000 kişi olan istihdam güçünün 2015 yılında 1.878.000 seviyelerine çıkarmış olup,  2016 yılında bu seviyelerin korunmuş olması beklenmektedir. İnşaat Sektörünün istihdam payı % 12’ ler seviyesindedir. 2017 yılında İstanbul ve metropollerde başlayacak mega ve kentsel dönüşüm projeleri, Doğu’nun yeniden yapılandırılma projeleri ışığında Ekonominin lokomotif sektörü inşaatın 300 bin yeni istihdam oluşturma potansiyeli taşımasını bekliyorum.

SEKTÖREL GELİŞİM

Cumhuriyet’in ilk yıllarında demiryolu su projeleriyle başlayan hamleler, Türkiye’nin NATO’ya girişi ile, altyapı yatırımlarına yöneldi. Barajlar, karayolları ile sektör deneyimlerini artırdı. 1993-2003 döneminde Türkiye Ekonomisi %26,13 oranında büyürken, İnşaat, Kamu İnşaat Sektörü’ndeki yatırımların azalması sonucu ana sektörler arasında küçülen tek sektör olarak %22,4 oranında daralma gösterdi. Konut Sektörü, 2004 yılından itibaren ise canlanmaya başlamış, 330 bin seviyesindeki daire sayısı 2005’de 546 bin oldu. 2010 yılına kadar 500 binli seviyelere alışan sektör 2010 yılında 916 bin seviyesini test ederek, 2014’ de 1.030 bine ulaştı. Son yılların seyri bize yıllık 850 bin daire yapı ruhsatı alım ortalamasını veriyor. Sektörel gelişim izlendiğinde; alınan yapı ruhsatları yaklaşık 2 yıl sonraki iskanlı konut sayısını verdiğinden üretim ile satış arasında dengeli bir büyümenin olduğu görülecek. Yıllık toplam satış adetleri içinde yaklaşık % 35-50 arasındaki rakamlar ikinci el pazarındaki alım/satım işlemlerini yansıtmaktadır. 2017 yılında 750 bin yapı ruhsatı müracaatı bekliyorum.

 FİNANSAL İHTİYAÇLAR

Mortgage yasası ve projelerde garantörlük kapsamında konut kredisi kullanımı ile 2009 yılı ile başlayan trend  2015 dahil  yıllık ortalama yüzde 25 artarak 148 milyar lira seviyelerine erişti. Türkiye Bankalar Birliği’nin (TBB) konut kredileri ile ilgili hazırladığı çalışmaya göre, 2015 sonu itibarıyla stok olarak konut kredisi kullanan kişi sayısı ise 2 milyonu aştı. Proje satışlarında konut teslim süreçi ile devreye giren İpotekli satış verileri güncel değerler içinde yer alamıyor. Gayrimenkul pazar değerlendirmelerimiz ışığında son 18 aylık gayrimenkul satışlarında ağırlıklı olarak müteahhit/proje geliştirici ödeme alternatifinin tercih edildiği gözlemleniyor. 2017 yılı 2. yarısına kadar;  gayrimenkul piyasalarına derinlik kazandırılması için  projelerde uygulanan katkı paylı faizlerin devam edeceğini umuyorum. 2017 yılında 750 bin seviyesinde ipotekli satış beklerken,  ortalama ipotekli işlem tutarının 175 bin TL seviyelerinde şekillenmesini öngörüyorum.

BÜYÜME KATKISI

İnşaat Büyüyüyor; Türkiye Büyüyor… Oluşturduğu katma değer ve iş güçü  olanaklarıyla ülke ekonomileri için çoğu zaman bir kaldıraç görevini üstlenen İnşaat Sektörü farklı  bir öneme sahip. İnşaat sektörünün hemen hemen bütün üretimi; yatırım malıdır. Sektöre girdi sağlayan ve faaliyetlerini bu sektördeki gelişmelere bağlı olarak devam ettiren öteki sektörlerin katkısı da dikkate alındığında, inşaat sektörünün GSMH içindeki payının yaklaşık %30 düzeyinde olduğu görülüyor. Toplam nüfusun % 7-8’inin inşaat sektöründen gelir sağlıyor. Büyümenin lokomotifi olarak gördüğümüz İnşaat sektörü; izlediğimiz 10 yıl içinde 2008 yılında ( – 8,1 % ve 2009 yılında  ( – 16,1 % )  iki kez  negatif büyüme  değerlerini görmüş; buna karşılık 2006 yılında 18,5 %, 2010 yılında % 18,3, 2011 yılında 11,5 % yıllarına %10’ un üzerindeki büyüme değerlerine tanıklık etti.

2017 yılı;  ilk çeyreğinde %2,5 ikinci çeyreğinde %4,5 üçüncü çeyreğinde %7,5 dördünce çeyreğinde %10 ’ ler seviyesinde artarak yükselen büyüme trendi bekliyorum.

YURT DIŞI MÜTEAHHİT

Türk müteahhitleri; yetişmiş insan gücü, teknik birikim, uluslar arası areanada girişimci yapıları ve riskalabilme kabiliyetleri  dünyanın en büyük müteahhitlik firmaları ile rekabet edebilecek  konuma getirdi. 1972’den 2016  Şubat ayı sonuna kadar 108 ülkede 324,5 milyar dolar değerinde 8 bin 730 proje üstlendi. 1972 yılından günümüze kadar müteahhitlik firmalarımızca yurt dışında üstlenilen projelerinülkelere göre dağılımında, Rusya Federasyonu %20’lik oranı ile lider konumdadır. Rusya’yıTürkmenistan takip ederken, ilk 10’da yer alan ülkelerin 4’ünün BDT ülkeleri, diğer 6 ülkenin iseOrtadoğu ve Kuzey Afrika ülkeleri olduğu görülüyor. Türk müteahhitlik firması sayısı, Dünyanın En Büyük 250 Uluslararası Müteahhidi” listesinde Çin’in ardından dünyada ikinci sıradaki yerini koruyor. Rusya ile düzelen ilişkiler, Petrol fiyatlarının yükseliş trendi, Orta Doğu iç savaş bölgelerinin yeniden inşaası, ABD alt ve üst yapı yatırımları ve Türk müteahhitlik firmalarının etkin olduğu BDT‐Orta Doğu‐Körfez ve Kuzey Afrika coğrafyasında da etkinliğin bu hedefe ulaşmak için sürdürülmesi hedeflenmektedir. 2017 yılında 25 milyar dolar seviyesinde yurtdışı müteahhitlik hizmet getirisi öngörüyorum.

SONUÇ VE ÖNERİLER

 Türkiye’ de döviz kurlarındaki yükselme ile  yabancılar için cazip  pazar şartları oluştu Dolaysı ile düşük fiyatlar, güçlü bir ekonomi, sağlık endüstrisi ve İslami şartlar  Türkiye’yi 2017 yılında  gayrimenkul yatırım alanlarından biri haline getirecek.

Orta Doğu / Körfez’ de dengelerin oluştuğu bir ortamda Türkiye, diğer bölgelere açılan kapı görevini sürdürecek ve  yatırım fırsatları sunmaya devam edecektir. Türkiye’ye yatırım yapmak demek, Avrasya, Afrika ve Orta Doğu’ya da yatırım yapmak demek olacak.

Küresel oyuncuların satın alma, birleşme veya doğrudan pazara girişlerini göreceğimiz 2017 yılında Türk gayrimenkul sektöründe yerlerini almaları, rekabetçiliğin gelişimine katkıda bulunurken, birleşme ve satın almalar sektörün genişlemesi ve büyüme hızına olumlu olarak yansıyacak.

Türk gayrimenkul sektörünün en büyük şansı ve emlak yatırımcılarını çazip kılan; 70 milyon nüfus yapısı, kentsel dönüşüm ve yenileme faaliyetleridir.

2017 yılının gayrimenkul sektörü için  çift karakterli yıl olarak geçmesini bekliyorum.

DURAĞAN

2017 yılı ajandasında yurt içinde Başkanlık seçimleri önemli yer teşkil edebilecek. Bu dönemi, tüketiciler yönü ile karamsarlık içinde bekleyerek geçirmek isteyenler olabileceği gibi, bu dönemi yatırım fırsatı olarak değerlendirmek isteyenlerde olabilecek. Bu dönemin  tüketici  beklentileri gayrimenkul piyasalarını şekillendirecek.

2017 yılı ilk yarısı üretici/proje geliştiriciler cephesinde hazırlık dönemi olarak değerlendirilebilecek. Piyasaya çıkma aşamasındaki gayrimenkul projelerinin bir kısmı “ talep toplama “ tercihine yönebilecek, bir kısmı “ soft opening “ yaparak olası talebi değerlendirebilecek.

Ancak, bu dönemde daha yüksek sesle bağırarak piyasadaki marka değerini arttırmak isteyen üreticiler olabilecek. Çekimser piyasalarda çıkış cesaretini yakalayan firmalar, piyasalar oluşurken rekabet avantajını lehine çevirmeyi başarabilecek. Üretici/proje geliştiricilerin ağırlığı üretici cephesinin piyasalardaki tavırlarını belirleyecek.

POZİTİF

2017 yılı ikinci yarısında  gayrimenkul piyasalarında önemli psikolojik rahatlama ve bu döneme kadar yaklaşık 1 senedir ağırlıklı olarak ertelenen  gayrimenkul talebinin uzun soluklu ralliye başlamasını bekliyorum.

Bu dönem yerlisi/yabancısı gayrimenkul projelerinin yarıştığı bir dönem olmaya aday olacak. Bu dönemde orta ve düşük gelir gruplarına yönelik raflara kaldırılan konut projelerini tekrar gayrimenkul piyasalarında izleme fırsatı yakalayabileceğiz.

2017 yılı ikinci yarısı gündemin tekrar gayrimenkul olduğu ve piyasalarda, sokakta gayrimenkul konuşulduğu yıl olmaya aday görünüyor.

HEDEFLERE ERİŞİM İÇİN

• Yabancıların gayrimenkul alımına yönelik yasal düzenlemeler tamamlanarak uygulamaya geçilmeli…
• KDV oranları tekrar ele alınmalı ve uygulama kapsamları tekrar değerlendirilmeli…
• Yabancılara gayrimenkul satışı “ ihracaat “ kapsamında değerlendirilmeli…
• Belediyeler bölgesel tanıtım ve gayrimenkul platformaları oluşturulması yönünde piyasa yapıcı rol üstlenmeli…
• Turizm ve inşaat/gayrimenkul uluslararası tanıtımlarda ortak hareket etmeli…
• Proje geliştiriciler 2017 yatırımlarını ertelememeli, finansal terredütlerde ortak girişimler ile hareket etmeli, proje ortaklıklarını tercih etmeli…
• Banka ve finans sektörü proje finansman/mortgage koşullarını yeniden değerlendirmeli…

Bilge Özdemir

Redac & Emlakchı Real Estate Proje Pazarlama ve Danışmanlık CEO

bilge@emlakchi.com.tr