Gayrimenkul sertifikalarının tam zamanı

İlhami Koç

Gayrimenkul sektöründe ortaya çıkabilecek talep yetersizliğinin nasıl aşılabileceği bugünlerde tartışılan konuların başında yer alıyor.  Seçeneklerden biri de sermaye piyasalarının sunabileceği çözümlerdir.

Ekonominin gerek büyüme gerekse durgunluk dönemlerinde en çok konuşulan sektörlerin başında gayrimenkul gelir. Özellikle durgunluk dönemlerinde gayrimenkul sektöründe yaşanan sıkıntılar, yan sektörlerin yanısıra mali kurumları da etkiliyor, son yaşanan son küresel krizde olduğu gibi ekonominin tamamını işleyemez hale getirebiliyor. Türkiye, gerek siyasi gerekse ekonomik açıdan zor bir yılı geride bıraktı. Böyle bir ortamda gayrimenkul sektöründe ortaya çıkabilecek talep yetersizliğinin nasıl aşılabileceği bugünlerde tartışılan konuların başında yer alıyor.  Seçeneklerden biri de sermaye piyasalarının sunabileceği çözümlerdir. Sermaye piyasaları ile gayrimenkul sektöründe ilginç bir ilişki vardır. Sermaye piyasaları, bir yanda herhangi bir sektör gibi gayrimenkul ve inşaat işlerine de kaynak yaratırken diğer yanda ise bir çeşit rekabet yaşar.Modern dünyada gayrimenkul alımının arkasında iki neden vardır; barınma ihtiyacı ve yatırım. Bir yatırım aracı olarak gayrimenkul, hem kira geliri hem de değer artış potansiyeli taşıdığından sermaye piyasası araçlarından hisse senedine benzer. Ancak, hisse ile karşılaştırıldığında riski ve getirisinin daha sınırlı olduğu varsayılır. Ayrıca, likiditesi daha düşük, alım-satım fiyat farkı daha büyüktür.

YATIRIM ORTAKLIĞI MODELİ 20 YILDIR UYGULANIYOR

Sermaye piyasalarının bir alanı da menkul kıymetleştirme olup, gayrimenkul yukarıda belirtilen özellikleri nedeniyle menkul kıymetleştirme açısından en uygun araçtır.Sermaye piyasaları bunu birkaç şekilde yapabiliyor. Bunlardan ilki, gayrimenkul yatırım ortaklığı/gayrimenkul yatırım fonudur.Gayrimenkul yatırım ortaklığı/fonlarının amacı, getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapmak, portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri ve gayrimenkul alım satım kazancı elde etmektir. Yatırım ortaklıkları anonim şirket olarak kurulurken, gayrimenkul yatırım fonları, portföy yönetim şirketleri tarafından kurulan ve yönetilen kollektif yatırım araçlarıdır. Ülkemizde gayrimenkul yatırım ortaklığı modeli son 20 yılda sıkça kullanıldı. Yatırım fonları ise son yıllarda kurulmaya başlanan henüz gelişme aşamasında olan bir yatırım aracıdır.

KİRA SERTİFİKASINI KATILIM BANKALARI UYGULUYOR

Bir başka yöntem de kira sertifikası ve gayrimenkul sertifikası ihracıdır. Kira sertifikası, gayrimenkulün kira gelirinden yararlanmayı sağlarken, gayrimenkul sertifikaları yatırımcıların bir gayrimenkul projesine katılmasını sağlar. Kira sertifikaları, gayrimenkul şirketlerinden çok katılım bankaları tarafından bir çeşit faizsiz finans aracı olarak ihraç ediliyor. Gayrimenkul sertifikası ise,  henüz uygulama alanı bulamadı. Gayrimenkul geliştirme faaliyetinde bulunan inşaat şirketleri ihtiyaçları doğrultusunda bu araçları kullanabilirler. Ancak, işin talep tarafı dikkate alındığında kira sertifikası/gayrimenkul sertifikası modelinin daha efektif çalışacağını düşünüyorum.

NAKDE İHTİYACI OLAN ŞİRKETLER İÇİN CİDDİ ÇÖZÜM

Kısa vadede nakde ihtiyacı olan bir şirket düşünelim. Bu şirket, kira getirisi sağlayan gayrimenkullere sahipse, kira sertifikası aracılığıyla bu gayrimenkullerin gelecekteki kira gelirlerini bugünden satarak ciddi bir nakde ulaşabilir. Şirket, bu gayrimenkullerdeki kontrolünü kaybetmeyecek, buna karşılık gelecekteki nakit akımlarından vazgeçecektir. Ancak, bu nitelikteki bir şirket sermaye piyasalarına gelmeden bankacılık üzerinden de finansman sağlayabilme kapasitesine sahiptir. Bu nedenle bu tür şirketler sermaye piyasalarına gelmeden finansman sağlayabiliyor. Bugünlerde sıkça karşılaştığımız durum ise şirketin gayrimenkul proje ya da projeleri geliştirdiği ancak konjonktür nedeniyle satış yapamaması nedeniyle nakde ihtiyacı olmasıdır. Bu şirketler, bankacılık sisteminden kaynak sağlamakta da zorlanıyor. Yatırım bankacılığının bu duruma karşı geliştirdiği araç ise gayrimenkul sertifikalarıdır. Gayrimenkul sertifikası belirli bir gayrimenkul projesini gerçekleştirmeyi üstlenenler tarafından, inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç edilen menkul kıymetlerdir.  Nominal değerleri eşit ve hamiline yazılı olarak ihraç edilirler. Böylece, gayrimenkul projesini geliştirmekte zorlanan şirket, gayrimenkul sertifikası ihracı sonucunda elde ettiği fonlarla projesini tamamlayabilecektir.

GAYRİMENKUL SERTİFİKASI İÇİN MEVZUATTA DÜZENLEME YAPILMALI

Bu sertifikaları kim satın alacaktır? Talep açısından bakıldığında böyle bir gayrimenkulü alabilecek olanağa sahip olmayan yatırımcılar, bu gayrimenkulün getirisinden yararlanma şansına sahip olacaktır. Burada belirtilen“olanaksızlık”, bireysel yatırımcı açısından gayrimenkulündoğrudan satın alınabilmesi için yeterli mali güce sahip olunamaması, kurumsal yatırımcılar açısından ise mevzuat vb. nedenler dolayısıyla gayrimenkulün doğrudan alınamaması anlamına geliyor. Gayrimenkul sertifikasına sahip olanlar, ellerinde eğer yeterli sayıda sertifika varsa sertifikada belirlenen tarihte inşa edilen gayrimenkulün bağımsız bir bölümünü alabilirler. Bu hakkını kullanmak istemeyenler yada yeterli sayıda sertifikaya sahip olmayanlar, izahname ile ilan edilen oranda faiz veya gayrimenkulün sertifika sahiplerince talep edilmeyen bölümünün banka tarafından açık artırma ile satılması sonucu elde edilen gelirden payları oranında hesaplanan tutarı da talep edebilirler. Sertifikanın, doğrudan gayrimenkul satın almaya göre bir başka avantajı da likiditedir. Gayrimenkul sertifikaları, ikincil piyasada da işlem gördüğünden, sertifika sahipleri istedikleri zaman satarak nakde çevirebilirler.Ancak, ülkemizde henüz bir gayrimenkul sertifikası bulunmuyor. Böyle bir piyasanın oluşturulabilmesi için kamunun öncülük etmesi, başka bir deyişle ilk ihracı bir kamu kurumunun yapması gerektiğini düşünüyorum.Böylece oluşacak gayrimenkul sertifikası piyasasında özel sektör şirketleri de finansman sağlayabilecektir.

İlhami Koç                                                                                                                                                                             27 Ocak 2017