İstanbul`da gayrimenkul fiyatları nereye gidecek?

Rafı Karagöl

İstanbul’da ortalama ticari gayrimenkul fiyatları benzer Avrupa şehirlerine göre gelecekte daha da artma eğiliminde olacak. özellikle de KOBİ’lerin ihtiyacını karşılayacak küçük m2 işyerlerine İstanbul’da bugün de yakın gelecekte de ihtiyaç duyulacak.

İstanbul’da son yıllarda çok sayıda ticari gayrimenkul üretilmeye başlandı. Hemen her semtte iş yerleri ve ofis katları inşa ediliyor. Bunların hali hazırda yüzde 90’dan fazlası 250 m2 ve üzeri büyüklüğe sahipken, İstanbul’da faaliyette bulunan 500 bine yakın firmadan sadece yüzde 8-10’luk bir bölümü 25 kişi ve üzeri çalışana sahip. Buna karşın, küçük ve orta işletmeler ise ev olarak inşa edilmiş apartman daireleri ile villa ve rezidanslarda faaliyet gösteriyorlar. İstanbul son yıllarda çok önemli bir turizm ve ticaret merkezi olma yolunda büyük bir mesafe kat etmiş bulunuyor. İstanbul markası Dünya’da ve Avrupa’da giderek değer kazanıyor. İstanbul’un finans merkezi olma yolunda gösterdiği çabalar, istikrarlı ekonomik yapısı ve giderek daha huzurlu bir şehir imajının yerleşmesi gelecek yıllarda bu trendi daha yukarılara taşıyacak.

İSTANBUL’DA KOBİ’LERE UYGUN TİCARİ GAYRİMENKULLERE İHTİYAç ARTACAK

Gelişen ve değişen sosyo-ekonomik koşullar hemen her ölçekte firmanın ve işletmenin daha iyi fiziksel ortamlara ihtiyacını arttırıyor. Bu kapsamda da KOBİ’lere hitap edecek daha küçük 50-100 m2 ticari gayrimenkullere olan talep halihazırda yüksek olup gelecekte daha da artacak. özellikle İstanbul’un ulaşımı daha elverişli olan ve metro hatlarında ya da yakınlarında olan ticari amaçlı gayrimenkullerin talebinde ciddi artışlar olacak. Diğer taraftan, İstanbul genelinde devam etmekte olan ulaşımla ilgili iyileşmeler ve yatırımlar bu alanda yeni imkanlar da sunmaya devam edecek.

ORTALAMA TİCARİ GAYRİMENKUL FİYATLARI GöRECE DüŞüK

Avrupa’daki birçok merkezle kıyasladığımızda İstanbul’da ticari gayrimenkul fiyatlarının yüksek olmadığı ve hatta birçok merkezden de düşük olduğunu söylemek mümkün. Ancak, bazı semtlerdeki özellikli ticari alanların fiyatlarının önemli Avrupa merkezlerindeki fiyatlarla yarıştığı görülebilir. Fakat ortalamaya baktığımızda, ticari hayatı İstanbul’la kıyaslanamayacak bazı Avrupa şehirlerinde fiyatlar İstanbul’dan çok daha yüksek. Tabii ki akla gelen soru acaba İstanbul’da mı fiyatlar düşük diğer şehirlerde mi fiyatlar çok yüksek. Şehrimizde hemen her merkezi semtte inşaatı devam etmekte olan plazalar ve bunlara olan talep göz önüne alındığında İstanbul’da fiyatların artacağı yaygın olarak bekleniyor. örneğin, İstanbul’da fiyatlar sadece üsküp, Tiran, Budapeşte ve Sofya’dan yüksek ama marka olan benzer merkezlere göre ise düşük.

Diğer taraftan, ticari gayrimenkul kiraları konusunda muhtelif görüşler olmakla beraber uygun şartlara sahip iş yeri/ofis bulamamak daha çok rastlanan bir durumdur. Yine Avrupa’nın belli başlı merkezleri ile İstanbul’u kira/fiyat oranıyla kıyasladığımızda, bu oran şehrimizde yüzde 61’ken Budapeşte’de yüzde 83, üsküp’te yüzde 74 buna karşın önemli Avrupa merkezlerinde bu oran yüzde 45-50 civarlarında. Burada kiraların ve fiyatların görece daha uzun sürede oluştuğu Roma, Paris ve Londra’yı baz aldığımızda anılan rasyonun diğer Avrupa ülkelerinde de bu seviyelere yaklaşmasını beklemek pek yanlış olmayacak. Kiraların devam ede gelen iş hayatının dinamiklerine uygunluğu düşünüldüğünde bu rasyonun fiyatların artması yoluyla düzeleceğini varsaymak gerekecek. Pek tabiidir ki bu rasyo bazı marka şehirlerde ve özellikli merkezlerde hem kiraların ve hem de fiyatların artması yoluyla da düzeltmeye uğrayacak. Sonuç olarak, İstanbul’da ortalama ticari gayrimenkul fiyatları benzer Avrupa şehirlerine göre gelecekte daha da artma eğiliminde olacak. özellikle de KOBİ’lerin ihtiyacını karşılayacak küçük m2 işyerlerine İstanbul’da bugün de yakın gelecekte de ihtiyaç duyulacak.

Rafi Karagöl
JCR Eurasia Yönetim Kurulu üyesi
EACRA Yönetim Kurulu üyesi