KENTSEL DÖNÜŞÜM BAŞARILI OLACAK MI?

YASA NELERİ DEĞİŞTİRDİ?

Depreme karşı önlem alan 6306 sayılı yasanın getirmiş olduğu “Kentsel Dönüşüm” rüzgarının; eskiyen yapıların dönüşümü için bir fırsat olup, olmayacağını göreceğiz ama önce yasanın tanımı ve içeriği doğru yapılmalı! Herkes ’Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Yasası’’ olan 6306 sayılı yasanın adını “Kentsel Dönüşüm Yasası” diye kısaltarak kullanıyor. Oysa yasanın tam adı ’Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Yasası’’ dır. Bu yasayı dikkatlice okuduğumuzda sadece bir bölümünde, o da bu yasayı uygulama yönetmeliklerini hazırlayacak sorumlu müdürlüğün kurulmasını ön gören maddesinde, ‘’Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Müdürlüğü” kurulmasından bahisle bu kavramın adı geçiyor. Bu yasanın amacı; adından da net olarak anlaşılacağı üzere afet riski altındaki alanların dönüştürülmesidir.

Bu yasanın çıkarılmasında ;
• Birinci amaç çürük ve riskli her türlü yapının boşaltılması, olası depremde muhtemel can ve mal kaybının en aza indirilmesi,
• Ikinci amaç ise tahliye ve yıkım sonrası ortaya çıkacak arsalarda depreme dayanıklı sağlam ve sağlıklı yeni binalar yapılmasını organize etmektir.

Yasada yapılaşmayla ilgili emsal artışı (inşaat alanı artışı) ya da basit anlatımla ekstra kat gibi direkt bir imar artışı teşviği öngörülmüyor! Yeni yapılacak yapılar alınan harçların bir kısmından müstesna tutuluyor. Yine bu süreçte kısmi faiz desteği, kira yardımı, yıkım kredisi ve tespit kiredisi gibi destekler sunuluyor. Bu desteklerin ve kısmi muafiyetlerin, bu işin ana aktörü olan yüklenicilerin ‘’çürük’’ yapıları yıkıp, yerine daha sağlıklı yapılar yapma konusundaki iştah ve kararlarını olumlu etkilemede zayıf kalacağı düşünülüyor. özel sektörün istek ve enerjisi çürük ve teknik ömrünü tamamlamış olan yaklaşık 2 milyon konut stoğunun yenilenmesinde ne kadar başarılı olacağı, yenilenmenin ne kadar süreceği ve olası depremden önce bu yapıların tamamlanıp, tamamlanamayacağı ciddi endişe duyulması ve üzerinde düşünülmesi gereken bir durum.

Eski uygulamada 4721 Sayılı Medeni Kanun ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre eskiyen yapıların yıkılıp yeniden yapılması için; bağımsız bölüm maliklerinin oybirliği ile karar alması gerekiyordu. Bu nedenle bir daire veya dükkan sahibinin bile karşı çıkması halinde bile, binayı yeniden yapmak olanaksız hale geliyordu.

Ancak yeni yasa ile;
1. Eskiyen yapılarda arsa pay sahipleri , eskiyen binaları yeniden yaptırma, yüklenici seçimi, yeni dairelerin büyüklüğü gibi tüm kararları üçte iki çoğunlukla verebiliyorlar. Böylece artık bir-iki daire veya dükkan sahibi, ekonomik ömrünü tamamlamış olan apartman ve/veya sitenin yeniden yapımını engelleyemiyor.

2. Ayrıca bu yasa ile sağlanan diğer önemli bir avantaj da eğer bir bina yenileme kapsamına dahil edilirse, yüklenici veya inşaat şirketi 1/5000 ve 1/1000’lik plan tadilatları için belediyelerle süreci devam ettirmek yerine doğrudan çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na gidip, plan değişikliklerini her ölçekte yaptırabilme, inşaat ruhsatı alabilme imkanlarına sahip. Bu da bürokrasi açısından yüklenciye çok büyük avantaj ve kolaylık sağlyor.

Bu yasa kat maliklerine temelde iki alternatif sunuyor:
• İlki, kat malikleri binalarını yıkıp kendileri yapabilirler. Bu durum yaygın olmayan ve tercih edilmeyen bir durum.
• İkincisi ve yaygın olan yöntem ise bu işi kat karşılığı bir Yüklenici’ye yaptırmaktır.

İşte tam da bu noktada sıkıntılar başlıyor. Kat karşılığı işlerde emsal artışı (inşaat alan artışı) olmadan bu işin gerçekleşebilmesi için mülk sahiplerinin var olan/kullandıkları m2 alanlarından, YüKENİCİ’nin inşaat maliyetini karşılaması ve bunun yanında bu işi yapmasına değecek kadar kar edebilmesini sağlamak üzere belli oranda bekelentilerinden taviz vermeleri gerekiyor.

Bu taviz verme durumunda ise kat malikleri arasında başka tartışmalar ve hesaplar ortaya çıkabiliyor. Şöyle ki; bağımsız bölüm sahipleri zaman içinde binada imara aykırı uygulamalar yaparak (balkon kapatarak oda büyütmeleri, çatı arası odalar, zemin ve bodrum katta eklentiler vs.) kazandıkları alanları hesaba kattıklarında bu işin matematiği asla olumlu sonuçlanamıyor.

YASADAN YARARLANMAK İSTEYENLER NE YAPMALI?

Bu yıkım, yapım/yenileme süreci, İmar Hukuku, Belediyeler Yasası, Genel Sözleşme Hukuku,Vergi Mevzuatı, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Yapı Teknik Şartnamesi ve Yapı Denetim Hizmeti, Yapı Kontrollük İşleri gibi bir çok konuda uzmanlık bilgisine sahip olmayı gerektiren, gerçek anlamda, karmaşık ve zorlu bir proje yönetim sürecidir.

Bu konuda mutlaka bir danışmanlık hizmeti alınması büyük yarar sağlar. Danışmanlık hizmeti alındığı takdirde, mülk sahipleri kendi bilgi ve fikirleri yerine danışmanın o yapı ile ilgili hazırlayacağı ‘‘en etkin ve en verimli kullanım analizi’’ raporuna göre hareket edeceklerdir. Bu raporda arsada, kaç adet daire, kaç adet dükkan bulunduğu, bunların alan (m2) bilgileri ile bu inşaatın tümünün yaklaşık yapı maliyetini görmek mümkün olur.

Uygulamada yapılan en büyük yanlış, bina yöneticilerinin direkt yüklenici inşaat firmalarıyla görüşerek süreci devam ettirmeye çalışmasıdır. İşin en başında yukarıda belirttiğimz şekilde alınacak böyle bir danışmanlık hizmeti, ileride oluşabilecek geri dönülemez muhtemel yanlışlardan ve büyük zararlardan tüm mal sahiplerini korur. Bu hazırlıklar ve bilgiler yüklenici ile pazarlıkta daha kolay anlaşmaya varmaya ve ilerlemeye katkı sağlar. Aksi halde; yüklencilerin yanlış hayallleri, kulaktan dolma bilgilerle yapılacak anlaşma ve sözleşmeler çok büyük problemlere sebep olacağı gibi, süreci de tamamen kilitleyebilir. Yine bu yasada hiç değinilmeyen diğer önemli bir konu da önceden banka konut kredisi kullanılmış mülklerde, yıkım kararı alınır ise bu dairelerin satış kabiliyetinin ortadan kalkacak olmasıdır. Bu durumda banka tarafında kredi teminat açığı da oluşacak. Ayrıca yıkım kararı alınıp, yüklenici ile yapılacak yapim sözleşmelerine ipotek koymuş olan bankanın da onay vermesi gerekiyor.