Konut piyasası reel olarak küçüldü

Prof. Dr. Mehmet Yazıcı

Türkiye’nin nüfusu hızla artmaya devam ediyor. Öte yandan çekirdek aile sayısı da giderek artıyor. Orta ve orta-alt gruba ait konut ihtiyacındaki artışın etkisi ile yaklaşık olarak yılda 650.000 adet yeni konutun üretilmesi gerekiyor.

İnşaat ve konut sektörü 1000’den fazla kalem hammadde üzerindeki etkisi ile ülkemizin büyümesini sürükleyen ana sektörlerinden biridir. Türkiye’de yıllık olarak ortalama 1.000.000 adet konut el değiştiriyor. Orta ve orta-alt gruba ait konut ihtiyacındaki artışın etkisi ile yaklaşık olarak yılda 650.000 adet yeni konut ihtiyacı ortaya çıkıyor.

Konut satış rakamlarına bakıldığında 2013 yılında 1.157.190 adet iken 2014 yılında 1.165.381 olarak gerçekleşti. 2015 yılında 1.289.320 adete ulaştı, 2016 yılsonunda ise 1.341.453 adet satış gerçekleşerek %4 artış gösterdi. İkinci el hariç ilk satışlar ise 2013 yılında 529.129, 2014’te 541.554 ve 2015’te 598.667 olarak gerçekleşti ve 2016 yılında %5,5 artışla 631.686 adete ulaştı (www.tuik.gov.tr).

Konut stokunun eritilmesi amacı ile yapılan kampanyalar inşaat firmalarının fiyat artışlarında isteksiz davranmalarına neden olurken maliyetlerdeki artış ve alacak vadelerindeki uzama özellikle taşeronları sıkıntıya sokuyor.

                                            KAMPANYALARLA KONUT SATIŞLARI ARTTI

2017’de ise konut piyasası önce TL’deki değer kaybı, Türkiye’nin kredi notunda yaşanan düşüş ve referandumun etkisi ile yaşanan durgunluk, Emlak Konut, GYODER ve KONUTDER’in kampanyaları ve bankaların düşük faiz politikası izlemelerinin olumlu etkisi orta gelir grubundaki tüketicilerin konut kredisi kullanımlarını tetiklemesi ile yükselme eğilimine girdi. Bununla birlikte yatırım amacıyla alım yapan gerçek ve tüzel kişilerin markalı ve lüks konut talebi de piyasanın canlı kalmasına yardımcı oluyor. Ancak 2017 yılının kalan kısmında yurtdışı borçlanma maliyetlerindeki artış ve sermaye yeterlilik kısıtları nedeni ile bankaların uzun vadeli kredi tesisinde daha tutucu bir yaklaşım benimseyecekleri beklenilmiyor.

                                                      KONUT FİYATLARININ SEYRİ

Türkiye’deki konutların gözlemlenebilen özelliklerinin zaman içinde kontrol edilerek, kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan Hedonik Konut Fiyat Endeksi (HKFE) (2010=100), 2017 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre yüzde 1,30 oranında artarak 198,81 seviyesinde gerçekleşti. 2017 yılı Haziran ayında bir önceki aya göre yüzde 0,76 oranında artan HKFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 10,80 oranında artarken, reel olarak ise yüzde 0,09 oranında azaldı. Üç büyük ilin hedonik konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, 2017 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla yüzde 1,23, 0,70 ve 1,44 oranlarında artış görüldü. Bu oran haziran ayında bir önceki aya göre sırası ile 0,17, 0,43 ve 1,98 olarak gerçekleşti.  Endeks değerleri bir önceki yılın Haziran ayına göre ise İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla yüzde 8,41, 9,08 ve 17,99 oranlarında artış gösterdi (http://www.tcmb.gov.tr). Reel olarak İstanbul ve Ankara küçülürken İzmir büyüme kaydetti.

                                                 TAŞERON FİRMALAR SIKINTIYA GİRDİ

Konut sektörünün önündeki önemli sorunlardan bir diğeri de yıllık bazda ortalama inşaat maliyet endeksinde yaşanan %71 değişimdir (https://biruni.tuik.gov.tr). Konut stokunun eritilmesi amacı ile yapılan kampanyalar inşaat firmalarının fiyat artışlarında isteksiz davranmalarına neden olurken maliyetlerdeki artış ve alacak vadelerindeki uzama özellikle taşeronları sıkıntıya sokuyor.

Yukarıdaki verilerden hareketle 2017 yılının kalan kısmında konut piyasasındaki belirleyici değişkenlerin inşaat firmalarının özsermaye yeterlilikleri, satış baskısı, artan maliyetler, azalan kredi imkanları ve talep olacağı düşünülüyor.

Doç. Dr. Mehmet Yazıcı

Esenyurt Üniversitesi ÖĞretim Üyesi

yazici@turcomoney.com