Konut sektöründe kriz var mı?

Prof. Dr. Mehmet Yazıcı

Türkiye genelinde konut satışları 2018 Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %14 oranında azalarak 110.905 olarak gerçekleşti. Bu azalışı biraz daha açtığımızda ilk konut satışlarındaki azalış %10,1 olurken, ikinci el satışlardaki azalışın ise %17,3 olduğu görülüyor.

Gündemin hızla değiştiği Türkiye’de belirsizliğin yarattığı riskler, finansal piyasaları yorumlamakta güçlük çekmemize neden oluyor. Jeopolitik ve ekonomik risklere erken seçim kararı alınmasının da eklenmesi ise gündemin Mayıs sonuna kadar hareketli olacağına işaret ediyor. Bu ortamda geçen hafta davetli olarak katıldığım ve gayrimenkul sektörünü önemli ölçüde temsil eden GYODER’in Gayrimenkul Zirvesi sektörün yerli ve yabancı temsilcilerini bir araya getirdi.

Yabancı ilgisi azalarak devam etmekle birlikte dönemsel olarak yükseliş kaydetmesi beklenen konut sektörü ile ilgili olarak sektör temsilcilerinin tespitleri dikkat çekiciydi. Bu kapsamda toplantı esnasında aldığım notlardan önümüzdeki dönemdeki risklere en çok işaret edeni; artan konut stoku ve talep daralmasına karşın fiyatların bu durumu takip etmemesiydi.

                                                                    KONUT SATIŞLARI AZALDI

Ekonomideki durgunluğa ve istihdamdaki azalışa karşın fiyatlar genel seviyesinin artmaya devam etmesi durumu stagflasyon kavramı ile ifade ediliyor. Bu durum, aynı zamanda 2 yıldan uzun sürmesi halinde ekonomik krizinde göstergesi olarak yorumlanabiliyor. Türkiye genelinde konut satışları 2018 Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %14 oranında azalarak 110.905 olarak gerçekleşti. Bu azalışı biraz daha açtığımızda ilk konut satışlarındaki azalış %10,1 olurken, ikinci el satışlardaki azalışın ise %17,3 olduğu görülüyor.

                                                    KENTSEL DÖNÜŞÜM, FİYATLARI ARTTIRDI

Kentsel dönüşüm bazı noktalarda konut fiyatlarını yükseltirken bazı noktalarda ise stokun ihtiyacın üzerine çıkması, talep daralması ve müteahhit firmalarda yaşanan finansal sorunlar fiyatların yer yer düşmesine de neden oluyor. Ancak aşağıdaki grafikte de görüleceği üzere 2010 baz yılına göre konut fiyat endeksi görüldüğü üzere sürekli artış kaydediyor.

Hedonik Konut Fiyat Endeksi 2015-2018

Kaynak: www.tcmb.gov.tr

Bu artışın önemli nedenlerinden biri de ilk konut satışlarında demir çimento gibi girdilerin dolar bazında artış göstermesidir. Aynı şekilde işçilik giderleri de fiyatlar üzerinde baskı oluşturuyor.

Kaynak: JLL Türkiye Araştırma Raporu, Nisan 2018

Ancak TÜİK’den alınan ve aşağıda yer alan 2015-2018 yılları konut satışlarına karşılaştırmalı ve ortalama olarak baktığımızda kriz göstergesi olarak adlandırılabilecek bir daralmaya rastlanılmadı.

Kaynak: www.tuik.gov.tr

                                                          KRİZ EĞİLİMİ GÖRÜLMÜYOR

Merkez Bankası verilerine göre ilk konut satışlarındaki azalış %10,1 olmakla birlikte 2015-2016-2017 karşılaştırmasında paralel ve yıl sonuna doğru artan bir seyir izlediği ve kriz denebilecek bir eğilim olmadığı görülüyor. Burada önemli olan, konut üreticisi firmaların nakit akışlarındaki azalmadan olumsuz etkilenmesinin önlenmesi ve daralmanın uzun süren bir krize dönmemesi amacı ile kredi faiz oranlarının aşağı çekilmesi, yabancı yatırımcılar ile ilgili vatandaşlık düzenlemelerinin talebi artırıcı yönde düzenlenmesi, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının teşvik edilmesi, vergi teşvikleri gibi düzenlemelerin hızla uygulamaya alınması gerekiyor.

Doç. Dr. Mehmet Yazıcı

yazici@turcomoney,com