Konut sektöründe neler oluyor?

Şaban Çağıran

Pandemi sürecinde herkes köyüne dönecek (!), şehirlerde konuta ilgi azalacak derken, beklenenden farklı bir durumla karşı karşıya kalındı. Gerek konut fiyatları ve gerekse kiralar,  hem şehirlerde, hem de kırsal kesimlerde, özellikle de şehrin dış çeperi ile yazlık bölgelerde inanılmaz derecede, izahı güç bir şekilde arttı.

Akla gelen soru ise yaşanan bu fiyat artışlarının devam edip etmeyeceğidir. Konut fiyatlarında bir köpük oluştuğu söylenebilir. Döviz kuru ve maliyet artışları devam ettiği sürece bu köpük devam edecek ve bir süre sonra fiyatlar tekrar yerine oturacaktır. Ancak konutun dün yaptığı primi yarın yapacağını söylemek güç.

Sadece ülkemizde değil, dünyanın her yerinde insanlar hayata atılıp bir işte çalışmaya başladıklarında ilk hedeflerinden biri, başını sokacağı kendisine ait bir konut sahibi olmak. Bunun birinci nedeni, kira ödemekten kurtulmak ve kendisine ait, sürekli yaşayabileceği bir yuva sahibi olmak.

İkinci nedeni  yatırım yapmaktır. Yani ileride değerleneceği beklentisiyle ya da kiraya vermek suretiyle aylık ek gelir yaratma düşüncesiyle talebin artmasıdır. Üçüncü nedeni ise spekülatif sonuçlar bekleyerek gelirini beklenenden fazla artırma arzusu. Özellikle proje bazlı konutlarda bu beklenti daha fazla.

Ülkemizde konuta ilgi her zaman fazla olmuştur. Yakın tarihe göz attığımızda, konuttan zarar etmek nadiren söz konusu olmuştur. Çoğunlukla enflasyonun üzerinde, reel getirisi olmuştur. Konuta ilginin bir nedeni de budur. Yani parayı enflasyona karşı koruma arzusudur.

HERKES KÖYÜNE DÖNECEK (!), ŞEHİRLERDE KONUTA İLGİ AZALACAK DERKEN…

Pandemi sürecinde herkes köyüne dönecek (!), şehirlerde konuta ilgi azalacak derken, beklenenden farklı bir durumla karşı karşıya kalındı. Gerek konut fiyatları ve gerekse kiralar,  hem şehirlerde, hem de kırsal kesimlerde, özellikle de şehrin dış çeperi ile yazlık bölgelerde inanılmaz derecede, izahı güç bir şekilde arttı.

TCMB Konut Fiyat Endeksine göre (kaliteden arındırılmış fiyat endeksi), 2021 Temmuz sonu itibariyle konut fiyatları bir önceki aya göre yüzde 2.8, bir önceki yıla göre ise yüzde 31 arttı. Bu artış 7 aylık dönemde  yüzde 18 oldu. Aynı dönemde TÜFE oranı yüzde 10,41 olup, konutun reel getirisi yaklaşık yüzde 8’dir.

TCMB verilerine göre, En yüksek reel getiri yüzde 21,2 oranı ile Antalya/Burdur/Isparta ve Gaziantep/Kilis/Adıyaman bölgesinde elde edildi. En düşük reel getiri ise yüzde 2,8 oranı ile Artvin, Giresun, Gümüşhane, Ordu, Rize, Trabzon’da yaşandı.

EN YÜKSEK ARTIŞ İZMİR’DE YAŞANDI

Türkiye’de son 1 yıllık dönemde birim başına konut fiyatlarında yüzde 35 artış yaşanmış olup, ortalama 4.669.-TL’dir. Bu rakam İstanbul’da 6.943, Ankara’da 3.410 ve İzmir’de ise 5.749.TL oldu. En yüksek artış ise yüzde 42 oranı ile İzmir ilinde yaşandı.

Konut fiyatlarındaki bu yükselişi tek taraflı olarak sadece talepteki artışla açıklamak yetersiz kalacaktır. En az talep artışı kadar, inşaat maliyetlerindeki yüzde 42,5 artış da etkili oldu.

İktisatta 10 yılda bütün getiriler eşitlenir diye bir söz vardır. Yapılan bir çalışmaya göre (1), 2010 yılından bu yana en yüksek getiriyi, sırasıyla yüzde 917 ile altın, yüzde 607 ile USD, yüzde 455 ile Euro, yüzde 418 ile konut, yüzde 219 ile vadeli mevduat ve yüzde 155 ile BİST 100 endeksi sağladı. Aynı dönemde TÜFE ise yüzde 220 olarak gerçekleşti. Görüleceği üzere, konut fiyatları bu dönemde kendisini enflasyona karşı korudu, hatta daha yüksek getiri sağladı.

Konut fiyatlarının bir başka özelliği ise fiyat oynaklıkları diğer yatırım araçlarına göre daha düşük olmasıdır. Türk halkının konuta yatırım tercihinde bu düşüncenin de payı olduğu gerçektir.

SATILAN KONUT SAYISINDA DA BÜYÜK ARTIŞLAR OLDU

Bütün bu verilere ek olarak, konut satış hızında da artışlar yaşanmaktadır. 2020 yılında rekor artışla toplam 1.499.316 adet konut satışı gerçekleşti. Bunda devlet bankalarının düşük faizli konut kredisi vermelerinin yarattığı talep artışının yanında, yazlık ve müstakil konutlara olan talebin artmasının etkisi büyük oldu.

Nitekim Mayıs 2020’de 51.000 adet olan konut satış adedi, Haziran 2020’de zirve yaparak 229.357 adet oldu. Bu durum, kredi faiz oranının düşürülmesinin konuta olan talep artışında ne derecede etkin sonuçlar verdiğini ortaya koyması bakımından önemlidir.

Konut satışları 2021 yılında da ekonomide yaşanan sıkıntılara rağmen azalmadı, 7 aylık dönemde 802.000 adede ulaştı. 2021 yılında aylık ortalama konut satışı 114.571 adettir.

KİRALARDA DA ARTIŞ VAR, İSTANBUL’DA BİR YILDA % 80 ARTTI

Diğer yandan, Endeksa’nın sağladığı verilere göre, konut kira fiyatlarında da önemli artışlar yaşandığı anlaşılıyor. Buna göre, son bir yıllık dönemde aylık kira fiyatlarının İstanbul’da yüzde 80, Ankara’da yüzde 52, İzmir’de yüzde 49 arttığı görüldü.

Gerek konut fiyatlarının ve gerekse aylık kira tutarlarının enflasyon ve hatta döviz kurlarından daha hızlı artması, konut satın alacak kişilerin talebi üzerinde olumsuz etki yaratacaktır. Zira gelir düzeyleri aynı ölçüde artış göstermiyor. Bunun zaman içinde olumsuz sosyal sonuçları kaçınılmazdır.

Özetleyecek olursak, konut arzının azalması, konuta olan talebin artması, döviz kuru ve enflasyon oranına bağlı olarak yapı maliyetlerinin artması, pandemik koşullara bağlı olarak yazlıklara ve bahçeli konutlara olan ilginin devam etmesi, bütün bunlara ek olarak ise fiyatların daha da artacağı beklentisi konut ve kira fiyatlarını yukarıya itmiş, kira çarpanında ve yatırım tercihlerinde açıklanması güç durumlar yarattı.

Akla gelen en önemli soru ise yaşanan bu fiyat artışlarının devam edip etmeyeceğidir. Kanaatimizce, bu sorunun yanıtı, ekonominin genel gidişatına bağlı sorunlardan ayrı düşünülemez. Konut fiyatlarında bir köpük oluştuğu söylenebilir. Döviz kuru ve enflasyona bağlı maliyet artışları devam ettiği sürece bu köpük devam edecek ve bir süre sonra fiyatlar tekrar yerine oturacaktır. Ancak konutun dün yaptığı primi yarın yapacağını söylemek güç.

Kaynak: Bizim Menkul Değerler

Şaban Çağıran

cagiran@turcomoney.com