KONUT VE OFİSTE ALTIN ÇAĞ

KONUT VE OFİSTE ALTIN çAĞ SüRECEKöZEL
YATIRIMCI GAYRİMENKULDEN VAZGEçMEYECEK

PORTRE / öZLEM GöKçE

Mimar, finansçı ve iş kadını kim¬liğiyle tanınan özlem Gökçe 1972 doğumlu. İTü Mimarlık Fakültesi ve Boğaziçi üniversitesi‘nde finans eğitimi aldı. İTü‘de oku¬duğu bölümde Şehir Planlama bölümünde yüksek lisans yaptı. 1991 yılında başladığı iş hayatını 1997‘den itibaren gayrimenkul geliştirme konusunda kendini uzmanlaştırarak devam ettir¬di. Türkiye‘de emlak ve konut sektörüne yön veren GYODER‘in başkan yardımcılığı görevi ve yine sektöre yön veren Extensa adlı kuruluşun Genel Müdür ve Yönetim Kurulu üyesi olarak görev yapıyor.

Yeni Tüketici Kanunu‘na göre ruhsat almayan, maketten ev satışı yapamayacak.
Avrupa, köklü firma sayısı bakımından Türkiye’den oldukça ileride. Asırlık çınarları andıran markalardan biri olan Extensa Group; 1910 yılından bu yana konut, ofis, lojistik ve endüstriyel projeleriyle gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteriyor. Belçika kökenli firma Lüksemburg, Romanya Slovakya ve Türkiye olmak üzere 5 ülkede aktif rol alıyor. Bugüne kadar birçok projeye imza atan Extensa, dünyanın sayılı şehirleri arasında yaralan İstanbul ile de yakından ilgileniyor. Şişli Bomonti bölgesinde bir dizi arsa alımı gerçekleştiren Extensa, toplam 200 daireli iki konut konseptine imza attı.
İstanbul’da bulunduğu bölgeye değer katan butik ölçekli projeler üreten markanın hedeflerini Extensa Genel Müdürü özlem Gökçe ile konuşmak için Maya Akar Center’daki Genel Müdürlükte bir araya geliyoruz. Bu özel söyleşiden birkaç gün önce “Gizli Enerjimiz Kadınlarımız” temasıyla düzenlenen Forum İstanbul’da konuşmacı olan Gökçe, tüm sorularımızı içtenlikle yanıtlıyor. Extensa’nın yanısıra, gayrimenkul sektörü, genel ekonomik görünüm ve kadın iş gücü konularına dair fikirlerini paylaşan Gökçe, hedeflerini anlatırken “Teknolojiyi en iyi şekilde kullanarak, gayrimenkulde değer yaratan kaliteli projeler geliştiriyoruz. Son olarak Brüksel’de Avrupa’nın en büyük pasif ofis projesine imza attık. ödüle layık görülen binamız; kendi enerjisini geliştirirken, atık çıkartmamak üzere bir takım proseslere sahip” diyor ve ekonomiye katkı sunarken, çevreye duyarlı olduklarının altını çiziyor.
Dünya genelinde yatırımcılar tarafından en önemli yatırım araçlarından biri olarak nitelendirilen gayrimenkul sektörünün ciddi büyüme rakamlarıyla önemli bir kazanç sağladığına dikkat çeken Gökçe, sektörün 2008’de yaşanan küresel krizle ivme kaybetmesine karşın bugün olduğu gibi, yarın da yatırımcılar için en önemli yatırım enstrümanı olacağını söylüyor. Bölgesel merkez olarak İstanbul’u üs seçen çok uluslu şirket sayısının hızla arttığına dikkat çeken Gökçe, öte yandan şehirlerdeki nitelikli konut projelerinin çoğaldığını ve konuttan dönüştürülmüş ofis döneminin kapanarak, gerekli altyapılara sahip ofis binalarının hızla ve gerektiği şekilde çoğaldığına vurgu yapıyor.
EN çOK KAZANDIRAN İLK 3 ŞEHİR
Konut yatırımlarında en çok kazandıran İstanbul, konut fiyat artışında 2013 yılında şampiyonluğu elden bırakmamıştı. Yıllık konut fiyat artışında yüzde 17.5 ile Türkiye genelinin oldukça üzerinde bir değer kaydeden İstanbul‘u, yüzde 10.2 artışla İzmir ve yüzde 9.7 artışla Ankara izliyor.

Yabancı bir grup olarak çizgilerinizi İstanbul’a nasıl yansıtıyorsunuz?
Yerel değerlere inanıyoruz. Bu nedenle dışarıdan bir takım modellerin İstanbul’a direkt adaptasyonunu doğru bulmuyoruz. Mimari projelerimiz; yıllara dayanan tecrübemiz ve şirket kültürümüzden oluşan bütünsel yaklaşımla üretiliyor. İstanbul’daki Bomonti’de projelerimizi bu vizyonla gerçekleştirdik. çevre binalardan aldığımız referansları da projemize yansıtarak, modern, yalın ve kendini uzun süre yeni olarak devam ettirebilecek yapıları ortaya çıkarttık. Mimari stilin yanında, kalabalık bir şehir olan İstanbul’da gürültü sorununu çözmek adına daireler arasında özel ses izolasyon bariyerleri kullandık. çünkü şehrin merkezindesiniz. Oldukça yoğun yaşayan bir muhittesiniz. Dolayısıyla kapınızı kapadığınız zaman hem çevre dairelerle, hem de dışarısı ile olan ses ilişkinizi en üst düzeyde yalıtabileceğiniz bir ortam olsun istedik.
Seçtiğimiz malzemelerden kullandığınız mimari dile kadar, çevreyle olan bütünleşik tasarımımıza kadar hem yerel değerleri, hem Avrupa’dan getirdiğimiz ve uzun yıllarda biriktirdiğimiz değerleri bir bütün içinde erittiğimiz projeler geliştiriyoruz.
Hangi müşteri segmentine hitap ediyorsunuz?
İstanbul Bomonti’de imza attığımız iki projemizin kent merkezinde olması nedeniyle daha çok segmente hitap ettik. Kentin merkezinde bulunan lokasyonlar seçtiğinizde arsa maliyetleri yüksek oluyor ve bu durum fiyatlarınıza yansıyor. O sebepten bizim gerçekleştirdiğimiz her iki projede üst segmente hitap eden projeler oldu.
İstanbul’a geliş hikâyeniz nasıl gerçekleşti, Avrupa’dan bu şehre baktığınızda ne görüyorsunuz?
İstanbul’un bir dünya şehri olduğu hiçbir şekilde yadsınamayacak bir gerçek. Burası gittikçe önemi artan ve yeri her geçen yıl daha da ön plana çıkan özel bir şehir. Batı dünyası bunun farkında. İstanbul bir çekim merkezi. Extensa’nın, İstanbul’a geliş hikâyesinin içerisinde şehrin müthiş dinamizmi var. Şehrin canlılığı ve gelişimi gayrimenkul sektörüne de çok olumlu bir şekilde yansıyor. Tüm bu etkenler bir Avrupa şirketi olarak bakış açımızı etkileyen faktörler oldu. İstanbul, Türkiye’deki konut sektörünün yaklaşık 4’te birini temsil ediyor. ülkede marka firmaların, kurumsal firmaların faaliyet gösterdiği en önemli destinasyon İstanbul. Böyle bir ortamda biz geliştirici sıfatı ile gelen çok az sayıda yabancı şirketten biriyiz. Zaman içerisinde bu sayının arttığını gözlemliyoruz. Geliştirici sıfatı ile olmasa bile yatırımcı olarak bu sektöre ilgi giderek artıyor.

Extensa Group
5 ülkedeki faaliyetlerde yürüyen projelerin büyüklüğü 1 milyon m² üzerinde.
Extansa, Brüksel’deki Tour&Taxis alanının dönüştürülmesi nedeniyle Avrupa Nostra Vakfı tarafından ödüllendirildi.
Extensa, Euronext borsasında işlem gören ve Bel20 endeksinde yer alan bir Belçika holding şirketi Ackermans & van Haaren bünyesinde yer alıyor.
Extensa, yine Euronext borsasında işlem gören Leasinvest REIT şirketinin % 29.23 hissesine sahip. Bu ortaklık Belçika ve Lüksemburg’da 500 milyon € olarak tahmin edilen bir gayrimenkul portföyüne sahip.
TURCOMONEY•COM HAZİRAN 2014 19

HEM FİNANS MERKEZİ HEM İYİ BİR TURİZM DESTİNASYONUNU

İstanbul Finans Merkezi’yle ilgili düşüncelerinizi
paylaşabilir misiniz?

İstanbul tek başına Türkiye Gayri Safi Milli Hasılı’nın yaklaşık üçte birini oluşturuyor. Bu perspektiften bakınca İstanbul’daki ofis alanlarının oldukça yetersiz olduğunu görüyoruz. Bölgedeki en önemli destinasyon olunması ve yakın mesafedeki uçuş bölgeleri bu şehrin finans merkezi olabilmesinin önünü açıyor. Bunun alt yapısının güçlenmesi iki şekilde gerçekleşiyor. Birincisi fiziki gelişim. Bu gelişim iş merkezi ve ofis alt yapısını barındıran binaların belirli bölgelerde yoğunlaşarak destinasyon oluşturmasını sağlıyor. İstanbul Finans Merkezi’nin ikinci boyutu finansal gelişimdir. Şehrin, dünyadaki yatırımcıları kendine çekecek zengin ürün alternatiflerini sunabilmesi gerekiyor. Sermaye piyasalarının güçlendirilmesi lazım. Finans boyutuyla ilgili gelişimin, fiziki altyapıyla birlikte işlediğini düşünüyorum. İstanbul aynı zamanda dünyadaki turizm destinasyonları sıralamasında 6. sırada. Son 10 yıl içerisinde turizm açısından da önemli adımlar atıldı. İstanbul, uluslararası konferanslar açısından dünyadaki ilk 10 şehirden biri oldu. Bu kadar göz önünde olan, gelişmeye açık, dinamik, nüfus yoğunluğu fazla, ürettiği gayri safi hasılası büyük bir şehrin problemleri ve potansiyeli kamu tarafından bütünsel bir yaklaşımla ele alınmalı ve çözüme kavuşturulmalı.

çOK ULUSLU ŞİRKETLER İSTANBUL’A AKIN EDİYOR

Gayrimenkulde büyüyen İstanbul çekim merkezimi oluyor?
Nüfus ve ürettiği Gayri Safi Milli Hasıla açısından dünyadaki diğer önemli finans merkezleriyle kıyasladığımızda İstanbul’daki mevcut ofis stoğunun yetersiz olduğunu gözlemliyoruz. Daha fazla ofis alanına ihtiyaç var. Varolan ofislere baktığımızda birçok iş yerinin normalde ofis alt yapısını barındırmayan, konut olarak planlanmış binalar olduğunu görüyoruz. Buna karşın son dönemlerde; altyapısı uygun planlanmış, yeni teknolojinin sağladığı hizmetleri üstlenebilecek ofislere sahip binaların inşa edildiğini söyleyebiliriz. Dolayısıyla artık konuttan bozma bina döneminin kapandığını, planlı ve ofis olarak yapılmış düzgün yapı döneminin başladığını görüyoruz. İstanbul Finans Merkezi projesiyle çok uluslu şirketlerin bölgesel genel merkezlerini İstanbul’da yapılandırmaya başlaması önemli bir gelişme. çok uluslu şirketlerin belli bölge ve şehirlerde yer alan genel merkezleri oluyor. Burada İstanbul önemli bir lokasyon olarak ön plana çıkıyor. Uluslararası firmalardan yoğun ofis talebi geliyor. Bu da özellikle ofis sektörü ve finans merkezine dönüşen İstanbul için önemli bir fırsat oluşturuyor.

YABANCILARA KONUT SATIŞI ARTTI
Faiz ve konut kredilerindeki yükseliş 2014‘ün ilk 4 ayında konut satışları önceki yıla göre yüzde 7,5 azaldı. Mortgage ile satışlarda gerileme yüzde 33,5‘i buldu. İç piyasa satışları azalırken, dövizdeki tırmanışa bağlı olarak yabancılara dönük satışlar hızlandı. Yılın ilk 4 ayındaki yabancılara konut satışı yüzde 47.9 arttı.

YATIRIMCI, GAYRİMENKULDEN VAZGEçMEYECEK

Gayrimenkul, yatırımcılar için en güvenli liman mı?

Türkiye’deki gayrimenkul fiyatlarında son 5 yıla baktığımızda makul düzeyde seyreden fiyat artışlarında ciddi sıçrama görmüyoruz. Bölgesel birtakım farklılıklar olabilir. Dünya genelinde olduğu gibi Türkiye’de de gayrimenkul altın çağını yaşıyor demek mümkün. Büyük talep var. 2008 yılında yaşanan küresel kriz gayrimenkulün hızını yavaşlatsa da, trend yükselmeye devam ediyor. O günlerden, bugünlere geldiğimizde artık pazarın, alıcı tarafından yönlendirilmeye başlandığını görmeye başladık. Gayrimenkul pazarı satıcının elinden çıkıp, alıcının kontrolüne geçti. Alıcı haklarını iyi öğrendi, yükselen beklentiyle birlikte rekabet ve seçicilik arttı. Dolayısıyla 2006-2008 dönemindeki gibi üretilen her projenin müşterisi yok! Artık doğru ürünü, doğru lokasyonda yapmak ve onu doğru planlamayla satmak zorundasınız. Zamanlama ve planlama daha çok önem kazandı. Aksi takdirde yatırımcı, projenizi tercih etmiyor. Yatırımcılar için fırsatlar sunmaya devam edecek İstanbul, pazarın çeşitlendiği bir şehir. özellikle bölgeden ve Ortadoğu ülkelerinden gelen talep büyümenin devam etmesini sağlıyor.

Sektördeki gelişimi nasıl değerlendiriyorsunuz?

Türkiye, mütekabiliyet yasasında yapılan değişiklikten sonra yerel pazarın yanında, global pazarlara hitap eden bir ülke haline geldi. Bu düzenlemelerin ardından özel sektörün de, kendi içerisinde uluslararası gayrimenkul sektöründeki yasal altyapılar, düzenlemeler ve oradaki dengelerle ilgili aynı dili konuşabilen bir yapıya kavuşması gerekiyor. Sektörün gelişimini sağlayacak bu alanlarda son yıllarda ciddi adımlar atıldı. Sonuçta global yatırımcı, parasını nerede daha iyi değerlendireceğine bakarak yatırımlarını yönlendiriyor. Yatırım için gerekli olan yasal çerçeve konusunda global piyasalarla aynı dili konuşuyor olmanız lazım. Türkiye’de özellikle sermaye piyasaları aracılığıyla gayrimenkulde yatırımın önünün açıldığı birçok yasal düzenlemenin son iki-üç yıl içerisinde gerçekleştiğini görüyoruz. Bunlar sektörümüz adına memnuniyet verici gelişmeler oldu.

KENTSEL DöNüŞüMDE FIRSAT KAçIRILMAMALI!

İstanbul nasıl bir yapıyla büyümeli?

İstanbul’da dinamikler hızlı gelişti. Ortaya çıkan sorunun geçmişi ise uzun yıllar öncesine dayanıyor. 1950’lerden bugüne süregelen hızlı gelişim ve yetersiz konut politikası sonucunda başta İstanbul olmak üzere, Türkiye’nin genelinde çok yoğun ve sağlıksız yapılaşmalar gerçekleşti. Gecekondularda oluşan büyük semtler ortaya çıktı. Bu nedenle kentsel dönüşüm, geçmişteki bu hataların telafisi için önemli bir fırsat. Ancak kentsel dönüşümün bölgesel çerçeve yerine, bina bazlı ele alınması büyük bir risk oluşturur ve fırsatın elden kaçmasına yol açar. çünkü kentsel dönüşüm, Türkiye’nin neredeyse genel konut stoğunun yüzde 45’ini, bina stokunun yarısını kapsayan büyük çaplı bir proje. Genel fotoğrafa baktığımızda karşımıza metropolden, en küçük kasabaya kadar sağlıksız, depreme karşı gerekli önlemleri almamış ve kent planlamasına uymayan bir yapılaşma çıkıyor. Dolayısıyla şehir planlaması önemlidir. Mekânların ve alt yapısının sağlıklı gelişmesi bütünsel planlamaya bağlı. öncelikle şehrin ana planının oluşturulması ve bu çerçevede diğer bölgesel planlara geçilmesi gerekiyor. Kentsel dönüşüme rehberlik etmesi gereken kamu, özel sektöre yol
gösterici olmalı.

TüRKİYE KRİZLERE KARŞI DAYANIKLI

Türkiye ekonomisinin gidişatını nasıl değerlendiriyorsunuz?

Türkiye ekonomisi önemli bir aşama kat etti ve çıkış trendi sürüyor. Ekonomide son bir yıllık dönemde global piyasaların etkisi ve içerdeki bazı gelişmelere karşı oluşan reflekse ait hassasiyetler oluştu. Aslında Türkiye’de ortaya çıkan durum gelişmekte olan ekonomilerdeki genel trende benziyor. çok hızlı çıkış yaşayan gelişmekte olan piyasalar, global piyasalarda oluşabilecek hassasiyetlerden en hızlı ve en derin şekilde etkileniyor. Türkiye, ABD‘de ortaya çıkan finansal daralmadan diğer gelişmekte olan ülkeler gibi etkilendi. Bu normal. Global pazarda oyuncuysanız dünyanın genel hareketlerinden ayrışamazsınız. Birçok kriz yaşayan ve bu konuda deneyimli olan Türkiye’nin dinamizmi ve krizleri yönetebilme yeteneği avantaj olarak karşımıza çıkıyor. Seçimlerin ekonomi üzerinde baskı oluşturabileceği göz önüne alındığında piyasalardaki hassasiyetin süreceğini söyleyebiliriz. Ekonominin şu ana kadar iyi yönetildiğini düşünüyorum.
KADINLAR CAM TAVAN FOBİSİNDEN KURTULMALI!

Türkiye’deki kadın üst düzey yöneticilerin sayısı nasıl artar?

özellikle üst düzey yöneticilikte kadınlar için cam tavan olduğundan bahsedilir. Ben en önemli cam tavan engelinin kadın yöneticilerin zihninde olduğuna inanıyorum. Kadın, kendini iş hayatında görmek istiyorsa öncelikle buna inanmalı. Başarı, cinsiyetle oluşan bir durum değil. Bu vizyonla yola çıkan kadınlar önünün açıldığını ve yolda başarılı bir şekilde yürüdüğünü görecek. Elbette birtakım zorluklar mevcut. Sonuçta erkek yönetici de olsanız belli zorluklarla yüzleşmek zorundasınız. Toplumun karma yapısı her zaman daha sağlıklı. Kadınların ve erkeklerin risk getiri yönetimi ve bununla birlikte sağladığı dengenin yeri farklıdır. Kadınlar biraz daha neslin devamı ve sürdürülebilirlik çerçevesinde ana karar üretebilirler. Erkekler ise fırsatları yakalayabilmek adına biraz daha riskli adımlar atabilir. Dolayısı ile erkek ve kadın ortak akılla mükemmele ulaşabilir.

Sektörünüzdeki kadın çalışan oranı nedir?

Gayrimenkul sektöründe kadınlar temsil ediliyor ama inşaat sektöründe işin geleneğine baktığınız zaman kadınlar çok azınlıkta. Yüzde 5 kadın temsili var. Sektördeki kadın temsilci sayısının artmasının, sektörün sağlıklı gelişmesi, daha sürdürülebilir kentler oluşması ve gelecek nesillere gönül rahatlığı ile bırakılabilecek yaşam ortamlarının oluşturulmasına büyük katkı sağlayacağına inanıyorum.